業務狀況
集團簡介：
－ 集團是一家於中國及香港經營的房地產發展商，主力發展優質的住宅項目，房地產資產組合主要位於長三角地
區、渤海灣地區及粵港澳大灣區。並在印尼發展、經營及管理收費公路。
業績表現：
－ ２０２５年度，集團營業額下降３﹒９％至５３﹒２２億元，股東應佔虧損擴大４５﹒１％至５９﹒８２億元
。年內業務概況如下：
（一）因未能取得足夠合適之審核證據，故核數師對財務報表作出無法表示意見；
（二）整體毛損擴大６８﹒８％至２３﹒４７億元，毛損率收窄１９個百分點至４４﹒１％；
（三）房地產發展及投資：營業額下降５﹒２％至５２﹒１２億元，佔總營業額９７﹒９％，分部虧損擴大
２４﹒４％至３７﹒１４億元；
１﹒年內，集團在內地實現物業銷售額合共人民幣５５﹒５１億元，其中，簽訂銷售合同額為人民幣
５２﹒１３億元及銷售協議待轉合同人民幣３﹒３８億元；
２﹒截至２０２５年１２月３１日，集團土地儲備為２２０萬平方米，其中已銷售但未交付的面積為
３１萬平方米；
（四）收費公路：並無錄得營業額，分部溢利減少８８﹒６％至２﹒０７億元。年內，集團印尼高速公路項目
日均混合車流量為８７﹐３００架次，增長１％；
（五）產業投資及資產管理：營業額上升１﹒９倍至１﹒１億元，分部虧損收窄１４﹒４％至１７﹒５６億元
；
（六）於２０２５年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為２５﹒６６億元，銀行及其他貸款總額為
１５１﹒１４億元。淨權益負債比率（指附息借貸總額（不包括來自附屬公司之非控股權益之貸款）與
銀行結存及現金（包括已抵押銀行存款）之差額（「淨負債」）除以權益總額）為８３％。
－ ２０２４年度，集團營業額下降５７﹒７％至５５﹒３７億元，股東應佔虧損擴大４％至４１﹒２２億元。年
內業務概況如下：
（一）整體毛損擴大１﹒１倍至１３﹒９億元，毛損率為２５﹒１％；
（二）房地產發展及投資：營業額下降５７﹒７％至５４﹒９９億元，佔總營業額９９﹒３％，分部虧損擴大
３９﹒６％至２９﹒８５億元；
１﹒年內，集團在內地實現物業銷售額合共人民幣９２﹒７９億元，其中，簽訂銷售合同額為人民幣
８７﹒０２億元及銷售協議待轉合同人民幣５﹒７７億元；
２﹒截至２０２４年１２月３１日，集團土地儲備為２５９萬平方米，其中已銷售但未交付的面積為
４３萬平方米；
（三）收費公路：並無錄得營業額，分部溢利增長２﹒２倍至１８﹒１１億元。年內，集團高速公路項目日均
混合車流量為２０﹒７萬架次，下降２４﹒２％；印尼高速公路項目日均混合車流量為８６﹐８００架
次，下跌３％；
（四）產業投資及資產管理：營業額下跌４９﹒６％至３７４８萬元，分部虧損收窄１﹒１％至２０﹒５億元
；
（五）於２０２４年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為４２﹒７４億元，銀行及其他貸款總額為
１６２﹒２７億元。淨權益負債比率（指附息借貸總額（不包括來自附屬公司之非控股權益之貸款）與
銀行結存及現金（包括已抵押銀行存款）之差額（「淨負債」）除以權益總額）為５５％。
－ ２０２３年度，集團營業額下降２３﹒８％至１３０﹒７５億元，股東應佔虧損擴大７倍至３９﹒６２億元。
年內業務概況如下：
（一）業績由毛利轉為毛損，錄得毛損６﹒４８億元，毛損率為５％；
（二）房地產發展及投資：營業額下降２３﹒９％至１３０﹒０１億元，佔總營業額９９﹒４％，業績轉盈為
虧，錄得分部虧損２１﹒３８億元；
１﹒年內，集團在內地實現物業銷售額（包括合資及聯營企業項目）合共人民幣２６５﹒５５億元，其
中，簽訂銷售合同額為人民幣２５５﹒８５億元及銷售協議待轉合同人民幣９﹒７億元；
２﹒截至２０２３年１２月３１日，集團的土地儲備合共３５７萬平方米，其中已銷售但未交付的面積
為１０７萬平方米；
（三）收費公路：並無錄得營業額，分部溢利下跌１０﹒２％至５﹒６３億元。年內，集團內地及印尼高速公
路項目的日均混合車流量為３６﹒２萬架次，上升１４％；
（四）產業投資及資產管理：營業額下跌１０％至７４４１萬元，分部虧損擴大６３％至２０﹒７４億元；
（五）於２０２３年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為５４﹒８億元，銀行及其他貸款總額為
２２６﹒１８億元。淨權益負債比率（指附息借貸總額（不包括來自附屬公司之非控股權益之貸款）與
銀行結存及現金（包括已抵押銀行存款）之差額（「淨負債」）除以權益總額）為６３％。
－ ２０２２年度，集團營業額下降３０﹒５％至１７１﹒５６億元，業績轉盈為虧，錄得股東應佔虧損４﹒９５
億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利減少４５﹒５％至２９﹒４４億元，毛利率下跌４﹒７個百分點至１７﹒２％；
（二）房地產發展及投資：營業額下跌３０﹒５％至１７０﹒７３億元，佔總營業額９９﹒５％，分部溢利減
少４４﹒６％至１２﹒６２億元；
１﹒年內，集團物業銷售額（包括合資及聯營企業項目）合共人民幣４１２﹒５４億元，其中，簽訂銷
售合同額為人民幣３９９﹒８６億元及銷售協議待轉合同人民幣１２﹒６８億元；銷售均價上升至
每平方米人民幣２１﹐０００元；
２﹒截至２０２２年１２月３１日，集團的土地儲備合共４６９萬平方米，其中已銷售但未交付的面積
為１１６萬平方米；
（三）收費公路：並無錄得營業額，分部溢利增長８﹒３％至６﹒２７億元。集團內地及印尼高速公路項目的
總車流量為１﹒０５億架次，日均混合車流量為３２萬架次，下跌１％；
（四）產業投資及資產管理：營業額下降２３﹒９％至８２７０萬元，分部虧損擴大５７﹒９％至１２﹒７２
億元；
（五）於２０２２年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為８２﹒６２億元，銀行及其他貸款總額為
３２１﹒４８億元。淨權益負債比率（指附息借貸總額（不包括來自附屬公司之非控股權益之貸款）與
銀行結存及現金（包括已抵押銀行存款）之差額（「淨負債」）除以權益總額）為７３％。
－ ２０２１年度，集團營業額上升２％至２４６﹒７８億元，股東應佔溢利則下跌４０﹒３％至１０﹒２８億元
。年內業務概況如下：
（一）整體毛利減少１７％至５３﹒９９億元，毛利率下降５個百分點至２１﹒９％；
（二）房地產發展及投資：營業額上升２﹒３％至２４５﹒６９億元，佔總營業額９９﹒６％，分部溢利則下
跌３７﹒７％至２２﹒７９億元；
１﹒年內，集團物業銷售額（包括合資及聯營企業項目）合共人民幣５１５﹒５７億元，其中，簽訂銷
售合同額為人民幣４８８﹒９３億元及銷售協議待轉合同人民幣２６﹒６４億元；銷售均價上升至
每平方米人民幣２９﹐３００元；
２﹒於２０２１年１２月３１日，集團已銷售但未交付的面積為１１７萬平方米；
３﹒年內，集團合共取得十二幅住宅地塊，樓面面積合共１４８萬平方米。截至２０２１年１２月３１
日，集團在內地及香港的土地儲備為６５２萬平方米；
（三）收費公路：並無錄得營業額，分部溢利增長２﹒４倍至５﹒７９億元。集團高速公路項目的總車流量為
１﹒１７億架次，日均３２﹒２萬架次，上升１３％；
（四）產業投資及資產管理：營業額減少４２﹒７％至１﹒０９億元，分部虧損收窄１７﹒３％至８﹒０６億
元；
（五）於２０２１年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為１２６億元，貸款總額為３８３﹒２６億元。淨
權益負債比率（指附息借貸總額（不包括來自附屬公司之非控股權益之貸款）與銀行結存及現金（包括
已抵押銀行存款）之差額（「淨負債」）除以權益總額）為７２％。
－ ２０２０年度，集團營業額增長１２﹒６％至２４１﹒９６億元，股東應佔溢利下降４３﹒１％至１７﹒２３
億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利下跌１３﹒３％至６５﹒０７億元，毛利率下降８個百分點至２６﹒９％；
（二）房地產發展及投資：營業額增長１４﹒５％至２４０﹒０７億元，佔總營業額９９﹒２％，分部溢利增
加１８％至３６﹒６億元；
１﹒年內，集團物業銷售額（包括合資企業項目）達人民幣４２７﹒１２億元，其中，簽訂銷售合同額
為人民幣３９９﹒４４億元及銷售協議待轉合同約人民幣２７﹒６８億元；銷售均價上升至每平方
米人民幣２１﹐６００元；
２﹒於２０２０年１２月３１日，集團已銷售但未交付的面積為１６１萬平方米；
３﹒年內，集團合共取得十五幅土地，樓面面積合共１５４萬平方米。截至２０２０年１２月３１日集
團的土地儲備為７０４萬平方米；
（三）收費公路：並無錄得營業額，分部溢利下降７２﹒７％至１﹒７億元。集團高速公路項目的總車流量為
１﹒０４億架次，日均約２８﹒５萬架次，上升１０％；
（四）產業投資及資產管理：營業額減少６４﹒４％至１﹒９億元，業績轉盈為虧，錄得分部虧損９﹒７５億
元。年內，產業項目（包括合資及聯營企業項目）實現物業銷售人民幣１３﹒３５億元；
（五）於２０２０年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為１４０﹒５６億元，貸款總額為３８０﹒５６億
元。淨權益負債比率（指附息借貸總額（不包括來自附屬公司之非控股權益之貸款）與銀行結存及現金
（包括已抵押銀行存款）之差額（「淨負債」）除以權益總額）為７２％。
－ ２０１９年度，集團營業額減少３﹒９％至２１４﹒９５億元，股東應佔溢利增長１﹒３％至３０﹒２８億元
。年內業務概況如下：
（一）整體毛利下跌２５﹒４％至７５﹒０９億元，毛利率下降１０﹒１個百分點至３４﹒９％；
（二）房地產發展及投資：營業額減少５﹒３％至２０９﹒６２億元，佔總營業額９７﹒５％，分部溢利增加
４﹒８％至３１﹒０１億元；
１﹒年內，集團物業銷售額（包括合資企業項目）達人民幣４２７﹒６５億元，其中，簽訂銷售合同額
為人民幣３６１﹒２４億元及銷售協議待轉合同約人民幣３８﹒３８億元；銷售均價上升至每平方
米人民幣１８﹐９００元；
２﹒於２０１９年１２月３１日，集團已銷售但未交付的面積為１６８萬平方米；
３﹒年內，集團合共取得十五幅土地，樓面面積合共１４９萬平方米。截至２０１９年１２月３１日，
集團的土地儲備為７３５萬平方米；
（三）收費公路：並無錄得營業額，分部溢利上升７﹒６％至６﹒２３億元。年內，高速收費公路項目路費收
入增加２﹒７％至人民幣３１﹒６２億元，日均混合車流量微增０﹒４％至２６萬架次；
（四）產業投資及資產管理：營業額增長１﹒４倍至５﹒３３億元，分部溢利則下降９６﹒５％至８６８萬元
。年內，產業項目（ 包括合資及聯營企業項目）實現銷售人民幣２８﹒０３億元，其中，簽訂銷售合
同額為人民幣２５﹒６８億元及銷售協議待轉合同約人民幣２﹒３５億元；
（五）於２０１９年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為１４４﹒５１億元，貸款總額為３０１﹒４１億
元。淨權益負債比率（指附息借貸總額（不包括來自附屬公司之非控股權益之貸款）與銀行結存及現金
（包括已抵押銀行存款）之差額（「淨負債」）除以權益總額）為５２％（２０１８年１２月３１日：
３５％）。
－ ２０１８年度，集團營業額增長５１﹒６％至２２３﹒６５億元，股東應佔溢利上升５３﹒７％至２９﹒８８
億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增長７０﹒１％至１００﹒６４億元，毛利率上升４﹒９個百分點至４５％；
（二）房地產發展及投資：營業額增長５３﹒６％至２２１﹒４３億元，分部溢利上升４８％至２９﹒５９億
元；
１﹒年內，集團物業銷售額（包括合資企業項目）上升３０﹒６％至人民幣３１６﹒４８億元，其中，
簽訂銷售合同額為人民幣２９４﹒７５億元，銷售協議待轉合同為人民幣２１﹒７３億元；銷售面
積增加２６﹒９％至１８１﹒４萬平方米，均價上升至每平方米人民幣１７﹐４００元；
２﹒年內，集團合共取得９幅土地，樓面面積合共１０４萬平方米，截至２０１８年１２月３１日，集
團在內地及香港的土地儲備分別為７８８萬平方米及１２萬平方米，合共８００萬平方米，其中已
銷售但未交付的面積為１９３萬平方米；
（三）收費公路：分部溢利上升３９﹒５％至５﹒７８億元；年內，高速收費公路項目路費收入上升１６％至
３０﹒７９億元人民幣，日均混合車流量增加１１％至２５﹒８９萬架次；
（四）產業投資及資產管理：營業額下降３５％至２﹒２２億元，分部溢利上升１﹒１倍至２﹒４６億元；年
內，產業項目（包括合資企業項目）實現銷售人民幣２８﹒５５億元，其中，簽訂銷售合同額為人民幣
２６﹒５９億元，銷售協議待轉合同為人民幣１﹒９６億元；
（五）於２０１８年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為１１７﹒９３億元，貸款總額為２０６﹒４５億
元，淨負債與資本總額比率（淨負債除以淨負債及權益總額的總和）為２６％（２０１７年１２月３１
日：３５％）。
－ ２０１７年度，集團營業額下跌１２﹒４％至１４７﹒５６億元，股東應佔溢利增長５５﹒５％至１９﹒４４
億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增加４０﹒１％至５９﹒１６億元，毛利率亦上升１５個百分點至４０﹒１％；
（二）房地產發展及投資：營業額下跌１３﹒９％至１４４﹒１４億元，佔總營業額９７﹒７％，分部溢利則
增加８２﹒４％至２０億元；
１﹒年內，集團物業銷售額（包括合資企業）上升至２４２﹒４２億元人民幣，其中，簽訂銷售合同額
為２２９﹒１４億元人民幣，銷售協議待轉合同為１３﹒２８億元人民幣；
２﹒年內，集團通過土地摘牌及併購形式合共取得了１９幅住宅及商業發展用地，發展面積合共２４２
萬平方米。截至２０１７年１２月３１日，集團土地儲備增至８３３萬平方米，其中，房地產分部
土地儲備為６５７萬平方米；
（三）收費公路：分部溢利增長２４﹒５％至４﹒１５億元。年內，高速收費公路項目路費收入上升１４％至
２６﹒６１億元人民幣，日均混合車流量增加１６％至２３﹒４萬架次；
（四）產業投資及管理：營業額增長２﹒３倍至３﹒４２億元，分部溢利亦增長２﹒２倍至１﹒１５億元。截
至２０１７年１２月３１日，產業投資及管理分部土地儲備約１７６萬平方米；
（五）於２０１７年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為８５﹒５２億元，銀行及其他貸款總額為
２０３﹒９３億元。淨負債與資本總額比率（淨負債除以淨負債及權益總額的總和）為３５％（
２０１６年：４０％）。
－ ２０１６年度，集團營業額增加３４﹒６％至１６８﹒４２億元，股東應佔溢利增長５２﹒４％至１２﹒５億
元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增加４６﹒４％至４２﹒２２億元，毛利率上升２個百分點至２５﹒１％；
（二）房地產發展及投資：營業額增加３４﹒６％至１６８﹒４２億元，分部溢利增長３７﹒６％至
１１﹒３２億元；
１﹒年內，集團物業銷售額（包括合資企業項目）增長６０％至人民幣１８６﹒８３億元；其中，簽訂
銷售合同額為人民幣１７６﹒１３億元，銷售協議待轉合同為人民幣１０﹒７億元，銷售均價亦上
升２５％至每平方米人民幣１３﹐７００元；
２﹒年內，集團合共取得１５幅位於中國內地及香港之住宅及商業發展用地，樓面面積合共２７０萬平
方米；截至２０１６年１２月３１日，集團的土地儲備達７００萬平方米；
（三）收費公路：分部溢利增長５７﹒４％至３﹒３３億元。年內收費公路項目路費收入上升９％至人民幣
２３﹒７６億元，日均混合車流量增長９％至２１﹒９萬架次；
（四）於２０１６年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為８０﹒４９億元，銀行及其他貸款總額為
１７５﹒７７億元，總權益負債比率（附息借貸總額除以權益總額）為１２３％。
－ ２０１５年度，集團營業額下降１﹒７％至１２５﹒１億元，股東應佔溢利下降１８﹒４％至８﹒２億元。年
內業務概況如下：
（一）整體毛利下降１３﹒５％至２８﹒８３億元，毛利率下降３﹒２個百分點至２３％；
（二）收費公路：並無產生營業額，經營溢利上升７７﹒９％至２﹒１２億元。年內收費公路項目全年路費收
入為人民幣２１﹒８７億元，較去年同期上升１４％，日均混合車流量為２０﹒８萬架次；
（三）房地產發展及投資：營業額減少１﹒７％至１２５﹒１億元，而經營溢利則下降２２﹒５％至８﹒２３
億元；
１﹒年內，集團錄得物業銷售額（包括合資企業項目）為人民幣１１６﹒４９億元，較去年同期上升
１１﹒９％。其中，簽訂銷售合同額為人民幣１０４﹒０８億元，及銷售協議待轉合同為人民幣
１２﹒４１億元；
２﹒年內，集團共獲取三幅位於洛陽市、廊坊市及廣州市新地塊，合共１００﹒２萬平方米樓面面積。
截至２０１５年１２月３１日，集團的土地儲備約５４０萬平方米；
（四）於２０１５年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為３０﹒７２億元，銀行及其他貸款總額為
１３４﹒５億元，總權益負債比率（即附息借貸總額除以權益總額）為９６％。
－ ２０１４年度，集團營業額上升１１﹒１％至１２７﹒３億元，股東應佔溢利上升０﹒３％至１０﹒０５億元
。年內，集團業務概況如下：
（一）整體毛利上升１３﹒７％至３３﹒３４億元，毛利率上升０﹒６個百分點至２６﹒２％；
（二）收費公路：經營溢利上升３０﹒７％至１﹒１９億元；年內收費公路項目全年路費收入為人民幣
１９﹒２８億元，總車流量為７２００萬架次；
（三）房地產發展及投資：營業額增加１１﹒１％至１２７﹒３億元，經營溢利上升２４﹒９％至１０﹒６１
億元；
１﹒年內，集團錄得銷售合同額（包括合資企業項目）為人民幣１０４﹒１１億元，銷售協議待轉合同
為人民幣１０﹒０７億元，全年的銷售均價約每平方米人民幣１萬元；全年交付面積達９７﹒６萬
平方米，平均價約每平方米人民幣１﹒１萬元；
２﹒年內，集團在上海市、常州市、無錫市、蘇州市及濟南市吸納了５幅新地塊，建築面積合共約
７５﹒３萬平方米；
（四）於２０１４年１２月３１日，集團之銀行結存及現金３７﹒２４億元，借貸１４３﹒８９億元，總權益
負債比率（借貸除以權益總額）為１０２％。
－ ２０１３年度，集團營業額增加２２﹒６％至１１４﹒５６億元，股東應佔溢利上升２２﹒４％至１０﹒０２
億元。期內業務概況如下：
（一）整體毛利增加７﹒９％至２９﹒３億元，毛利率下降３﹒５個百分點至２５﹒６％；
（二）收費公路：經營溢利下降４５﹒３％至９１０１萬元。集團收費公路項目全年收入為人民幣１８﹒９５
億元，總車流量為６８００萬架次；
（三）房地產發展及投資：營業額增加２２﹒６％至１１４﹒５６億元，經營溢利上升１７﹒１％至８﹒４９
億元；
１﹒年內，房地產業務銷售合同額（包括一個合資企業項目）增加２８％至人民幣１２２﹒１億元，平
均售價提高１８％至人民幣１﹒１１萬元╱每平方米。銷售協議待轉合同為人民幣７億元。集團物
業交付收入增加２３％至１１４﹒５６億元，主要乃來自長三角及渤海灣地區的項目，交付面積達
９１﹒３萬平方米，平均價提高１７％至人民幣１﹒０４萬元╱每平方米；
２﹒年內，集團在上海市及江蘇省取得共９幅新地塊合計建築面積１７０萬平方米，總銷售面積逾
５６０萬平方米；
（四）於２０１３年１２月３１日，集團之銀行結存及現金６６﹒７７億元，總權益負債比率（即附息借貸除
以股東應佔權益）為１０６％（２０１２年１２月３１日：９６％）。
－ ２０１２年度，集團營業額上升３６﹒８％至９３﹒４４億元，股東應佔溢利增長１１﹒３％至８﹒１８億元
。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增加４２﹒３％至２７﹒１８億元，毛利率上升１﹒１個百分點至２９﹒１％；
（二）收費公路：分部溢利增長８６﹒２％至１﹒６６億元；年內的總車流量及路費收入分別為７４００萬架
次及１９﹒２６億元人民幣，其中高速公路項目日均混合車流量為１２﹒２萬架次，路費收入下跌１％
至１６﹒６６億元人民幣，佔整體收費公路業務８７％，普通公路項目日均混合車流量為８萬架次，路
費收入為２﹒６億元人民幣；
（三）房地產發展及投資：營業額上升３６﹒８％至９３﹒４４億元，分部溢利增加１２﹒５％至７﹒２５億
元；年內交付面積為８８﹒８萬平方米，較去年上升２１％；於２０１２年１２月３１日，集團土地儲
備中可分予的總建築面積４４１萬平方米；
（四）於２０１２年１２月３１日，集團持有銀行結存及現金５１﹒６８億元，總權益負債比率（附息借貸除
以股東應佔權益）為９６％（２０１１年：９２％）。
－ ２０１１年度，集團營業額上升３８﹒３％至６８﹒３３億元，股東應佔溢利增長３０﹒９％至８﹒１８億元
。年內集團業務概況如下：
（一）收費公路：分部溢利減少３８﹒４％至８９３５萬元。其中高速公路日均車流量上升１２％至１１﹒６
萬架次，路費收入增長７％至１６﹒８７億元；普通公路日均車流量減少３％至１３﹒２萬架次，路費
收入下降２％至３﹒５８億元；
（二）房地產發展及投資：營業額上升３８﹒３％至６８﹒３３億元，分部溢利上升５０﹒７％至７﹒２７億
元：
１﹒年內，集團銷售金額為５３﹒９５億元，銷售面積５７﹒２萬平方米，物業交付金額及面積分別為
５７﹒５５億元及７３﹒３萬平方米；
２﹒於２０１１年１２月３１日，集團可分予的總建築面積為４５０萬平方米；
（三）於２０１１年１２月３１日，集團持有銀行結存及現金為３１﹒８４億元，銀行及其他貸款為
１０１﹒５億元，其中３５億元於一年內到期；總權益負債比率（指附息借貸除以擁有人應佔權益）為
９１％。
－ ２０１０年度，集團營業額上升７﹒４％至４９﹒４２億元，股東應佔溢利下跌１４﹒２％至６﹒２５億元。
年內業務概況如下：
（一）收費公路：並未錄得營業額，經營溢利下跌８２﹒４％至１﹒４５億元。年內，集團收費公路項目的總
車流量及路費收入分別為９０００萬架次及１９﹒５９億元，分別增加１１％及４％；
（二）房地產發展及投資：營業額增加７﹒４％至４９﹒４２億元，業績轉虧為盈，錄得經營溢利４﹒８２億
元。年內，集團簽訂銷售合同額達７５﹒７３億元，上升２０％。於２０１０年１２月３１日，集團的
土地儲備為５２０萬平方米；
（三）於２０１０年１２月３１日，集團之銀行結存及現金為５２﹒３億元，借貸總額為８６﹒９億元。資本
負債比率（指附息借貸除以集團擁有人權益）由２００９年年底的６５％上升至８４％。利息償付比率
為１７﹒６倍。
－ ２００９年度，集團營業額減少０﹒７％至４６億元，股東應佔溢利上升１０﹒９％至７﹒２８億元。年內集
團業務概況如下：
（一）收費公路：經營溢利上升１﹒２％至８﹒２４億元。年內，集團總車流量及路費收入分別減少至
１﹒１５億架次和人民幣２２﹒２２億元，是因為集團在２００９年分別出售機荷高速（東段）、廣西
玉公公路及部份玉林市環城路等權益，減少了經營範圍所致；
（二）房地產發展：營業額減少０﹒７％至４６億元，經營虧損收窄９０﹒６％至１０２５萬元。年內，集團
地產訂約銷售及預售金額上升２﹒６倍至６２﹒８８億元；
（三）於２００９年１２月３１日，集團持有銀行結存及現金為２８﹒８７億元；借貸總額為港幣６４﹒０１
億元；資本負債比率（指銀行借貸除以股東權益）６５％。
－ ２００８年度，集團營業額上升９２﹒３％至４６﹒３１億元，股東應佔溢利下跌２２﹒９％至６﹒５６億元
。年內，業務概況如下：
（一）收費公路：集團收費公路的總車流量為１﹒２４億架次，總路費收入為人民幣２５﹒４５億元，較去年
上升１０％。收費公路現金流入達１０﹒８３億元；高速公路的總收入較去年上升２９％，高速公路路
費收入佔集團收費公路項目總量的７９％；
（二）房地產業務：按交付入帳所產生之收入增長９２﹒３％至４６﹒３１億元，經營虧損１０３６萬元，而
去年則為溢利４﹒４２億元。年內，訂約銷售及預售面積合共３３﹒８萬平方米；
（三）於２００８年１２月３１日，集團的總資產值為２０９﹒０９億元，銀行結餘及現金（包括已抵押銀行
存款）為９﹒６億元，其中８３﹒９％為人民幣存款，３﹒６％為美元，餘下１２﹒５％則為港元。集
團借貸總額為７１﹒６３億元，其中１４﹒２５億元須於一年內償還。資本負債比率由去年的７９％稍
微改善至７６％，利息償付比率為９﹒７倍。
發展概覽
－ ２００３年６月，集團表示將與中方以中外合作企業之方式投資、經營及管理位於中國河北省之高速公路，該
高速公路為貫通保定至天津市的主要公路。
－ ２００４年１月，集團主要股東Ｓｔａｇｅｃｏａｃｈ將集團２５％股權出售予深圳控股（００６０４）。
－ ２００４年１０月，集團就天河公園項目簽訂一份建築合約，天河公園項目包括建設四幢３１層高之住宅連裙
樓的綜合發展，當中設有購物商場、會所及園景花園。
－ ２００５年６月，集團與利基控股（００２４０）成立合資企業，於中國從事物業建築業務。集團將佔６０％
權益，並提供１８１﹒２萬美元股東貸款。
－ ２００５年７月，集團以３﹒４３億元人民幣（約３﹒２３億港元）收購一幅位於中國江蘇省常州市面積約
１３萬平方米之住宅發展土地使用權。
－ ２００６年９月，集團分派所持全部８４﹒２２％ ＣＮＴ股權，每１０００股送４８股ＣＮＴ股份，ＣＮＴ
從事種植、加工及銷售北美人參及保健產品，股份於納斯達克場外交易議價板買賣。
－ ２００６年１０月，集團與控股股東惠記（００６１０）及張化橋先生已行使Ｓｕｎｃｏ Ｂｉｎｈａｉ
Ｌａｎｄ（順馳Ａ）之認購權，分別收購其４９％、５％及１％權益。收購總額為５億元人民幣（約４﹒９２
億港元），當中約４﹒５億元人民幣及４５５０萬元人民幣分別由集團與惠記支付。另集團與惠記將分別向
Ｓｕｎｃｏ Ｂｉｎｈａｉ Ｌａｎｄ提供１﹒７３億元人民幣及２７２７萬元人民幣貸款。Ｓｕｎｃｏ
Ｂｉｎｈａｉ Ｌａｎｄ主要從事國內地產項目，收購可擴寬集團收益來源。
－ ２００６年１１月，集團行使鳳凰城地塊認購權，以代價３﹒７億元人民幣（約３﹒６４億港元）收購持「鳳
凰城地塊」項目之蘇州順馳全部權益連面值３﹒２１億元人民幣（約３﹒１６億港元）之股東貸款。位於蘇州
之「鳳凰城地塊」項目擁有１８﹒９萬平方米未售住宅樓面面積、７８０４平方米未售非住宅樓面面積及
１５５２個泊車位，另有６７﹒２萬平方米之可供發展土地。
－ ２００７年１月，集團與順馳中國、順馳管理及順馳董事長孫宏斌訂立順馳Ａ購買期權協議，以代價＄１向集
團授予權利，以每股１０萬元向其出售合共３１８４股順馳股份。此外，集團亦向順馳Ａ股提供一筆４億元定
期貸款，年息６％。同日，順馳Ａ與順馳中國、順馳管理及孫宏斌訂立Ｓｕｎｃｏ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ
（順馳Ｂ）購買期權協議。順馳中國及順馳管理各以代價＄１，向順馳Ａ授出順馳Ｂ購買期權，以購入順馳Ｂ
全部股本，總代價為１００元。順馳Ａ為中國物業發展商，收入主要來自銷售物業單位。順馳Ｂ擁有多個位於
中國主要城市之項目，該等項目之可發展樓面面積逾２００萬平方米。
－ ２００７年５月，集團行使順馳Ａ購買期權，收購順馳Ａ ３１８４股現有股份及１﹒４萬股新股份，並將其
中３６４股股份轉讓予母公司惠記（００６１０），以支付惠記借予順馳Ｂ ３６３６萬元人民幣貸款及利息
。完成後，集團持順馳地產集團之權益將由４９％增至８８﹒４６％。
－ ２００８年１１月，集團以９４２萬元向利基控股（００２４０）增持Ｖａｌｕｅ Ａｈｅａｄ ４０％權益
至全資擁有。Ｖａｌｕｅ Ａｈｅａｄ於中國從事地產建設業務。
－ ２００９年６月，集團以１０﹒６８８億元人民幣向深圳高速（００５４８）悉售深圳機荷高速公路東段
４５％權益，該公司主要經營深圳機場至荷坳高速公路之雙程六線東段。
－ ２００９年１２月，集團擬以８８３１萬元向控股股東惠記集團（００６１０）增持順馳地產集團５﹒２８％
權益至９４﹒７４％。順馳地產集團於中國從事房地產開發業務。
－ ２０１０年６月，集團以現金代價５﹒０５億元（約４﹒４５億元人民幣）收購凱天全部股權，凱天乃持有石
家庄慧谷科技城開發，其擁有位於中國河北省石家莊的物業開發項目「國際城發展項目」。
－ ２０１１年４月，集團注資４億元人民幣予晉中龍城高速公路，以取得其４０％權益。該公司正於山西省太原
興建一條７１﹒６公里之六車道高速公路，連接榆次龍白村及祁縣城趙；８月，集團以５０００萬元人民幣增
持晉中龍城高速公路５％權益。
－ ２０１３年２月，集團以４億元人民幣出售位於廣州市天河區之商業物業，總樓面面積為７０００平方米，預
期出售收益為４３９６萬元人民幣（約５４９４萬港元）。
－ ２０１４年１月，集團以２﹒７１億元人民幣（約３﹒４８億港元）收購安徽省馬巢高速公路４９％權益，另
向該公司提供融資以償還１１﹒６１億元人民幣（約１４﹒９億港元）股東貸款，該公司主要業務為規劃、建
設、經營及管理馬巢高速公路，並將擁有為期３０年之經營權。馬巢高速公路為一條雙向六車道高速公路，全
長３５﹒７７公里，為安徽省沿江北岸高速公路之重要路段，並已於２０１３年底開通運營，日後將連接合巢
蕪高速。
－ ２０１４年９月，集團與合資夥伴上海國際汽車城集團以１２﹒０５億元人民幣（約１５﹒２３億港元）收購
位於上海嘉定區之住宅用地，佔地７２﹐３７８平方米，地積比率為２。集團佔合資企業９０％權益。
－ ２０１４年１１月，集團全資持有之上海雋合置業獲注資３億元人民幣，其主要業務為開發一幅位於上海佔地
７２﹐３７８平方米之土地。完成後，集團持有該公司權益將被攤薄至４９％。
－ ２０１６年２月，集團以３億元人民幣增持上海雋合置業５１％權益至全資擁有。該公司於上海一幅土地上發
展住宅物業。
－ ２０１６年６月，集團以２﹒５６億元人民幣收購蘇州市吳江區樓高四層之商用物業，總建築面積
３７﹐１７４平方米。
－ ２０１６年１１月，集團附屬公司北京勁杉投資管理以９﹒６億元人民幣收購位於寧波市之商業綜合大樓，包
括商場、公寓及辦公室，總可售面積９８﹐１５１平方米。
－ 同月，集團附屬公司北京勁杉投資管理注資７﹒０３億元人民幣予鄭州華首宏田置業，以取得其６０％權益。
鄭州華首宏田置業從事發展鄭州市住宅、安置及學校項目，土地面積４３﹒４萬平方米，預期總建築面積
１２０萬平方米。
－ ２０１６年１２月，集團與河北建投及河北建設分別向河北建投路勁城鎮化建設開發增資２﹒０７億元人民幣
、１﹒６１億元人民幣及９２００萬元人民幣，分佔該合營企業４５％、３５％及２０％權益，並同意按持股
比例向其提高最多５﹒１６億元人民幣之股東貸款。該合營公司主要從事城鎮化建設、城市基礎設施的投資及
開發，以及對高科技項目、信息產業、文化產業、服務業、房地產業、農業及旅遊業的投資及管理。
－ ２０１７年４月，集團建議分柝勁投國際控股於香港聯交所主板上市，其主要於中國從事建設及管理高速公路
項目。完成後，集團將主要於中國內地、香港及其他地方從事投資及發展、營運及管埋物業，以及持有及管理
連接蘇州及上海虹橋機場之江蘇省除外公路５０％權益；７月，分拆上市將不會按原定計劃進行。
－ 同月，集團出資４９００萬元人民幣與北京融輝成立合營企業，以發展位於廣東省佛山市總佔地面積
３９﹐８４４平方米之住宅項目，並佔４９％權益。集團與北京融輝將按持股比例向該合營公司提供最高
２３億元之股東貸款。
－ ２０１７年７月，集團與股東深圳控股（００６０４）各佔５０％權益之合營企業以３１﹒６９億元投得位於
屯門管翠路之土地，預期集團向合營企業提供之資本承擔將不超過３０億元。
— ２０１８年８月，集團全資附屬公司勁投國際控股以２０億元發行１﹒６７億股新股份，完成後，集團持該公
司權益將被攤薄至７５％。勁投國際控股從事投資、發展、營運及管理收費公路項目與相關土地發展及廣告。
－ ２０１９年７月，集團持７５％權益之合資企業投得位於上海嘉定區佔地３５﹐８９４平方米之住宅用地，預
期集團最高資本承擔為１４﹒５億元。
－ ２０１９年９月，集團持７５％權益之附屬公司盈紀以１８﹐８２０億盧比（約１０﹒４億港元）收購ＰＴ
Ｊａｓａｍａｒｇａ Ｓｏｌｏ Ｎｇａｗｉ及ＰＴ Ｊａｓａｍａｒｇａ Ｎｇａｗｉ
Ｋｅｒｔｏｓｏｎｏ Ｋｅｄｉｒｉ各４０％權益連股東貸款。該等公司主要持有位於印尼的兩條收費公路之
特許經營權，總長度分別為９０公里及１１５公里，均已於２０１８年４月起開始營運。
－ ２０２１年３月，集團持７５％權益之附屬公司Ｋｉｎｇｓ Ｒｉｎｇ以總代價１２﹐３６０億盧比（約
６﹒８億港元）收購ＰＴ Ｊａｓａｍａｒｇａ Ｋｕａｌａｎａｍｕ Ｔｏｌ ４５％權益，其持有印尼一
條高速公路之特許經營權，其總長度為６１﹒７公里，特許經營權期合共４０年，直至２０５６年為止。
－ ２０２１年１２月，集團以１０﹒２２億元人民幣（約１２﹒４６億港元）向五礦地產（００２３０）收購礦
勁地產（蘇州）４５％權益連股東貸款，其擁有及發展位於江蘇省蘇州市之住宅發展項目，地盤面積
５５﹐９０３平方米，容積率為不高於２﹒０。集團將按股比例向其提供１１﹒１９億元人民幣的財務資助。
－ ２０２２年６月，集團以６８９０萬元人民幣出售河北建投路勁城鎮化建設開發全部４５％權益連股東貸款
８﹒０２億元人民幣，預期錄得出售虧損１６５０萬元人民幣。該公司主要從事住宅物業開發業務。
－ ２０２２年９月，集團以總代價６﹒８億元人民幣向雅居樂集團（０３３８３）收購濟南雋盛房地產開發及濟
南雅雋房地產開發各５０％權益連股東貸款。完成後，集團將全資持有該等公司，其主要從事房地產開發及經
營，並擁有兩個位於山東省濟南市之住宅物業開發項目，規劃建築面積合共３１萬平方米。
－ ２０２２年９月，集團持７５％權益之Ｋｉｎｇｓ Ｂｌｅｓｓ以３８﹒２３４億盧比（約１９﹒８１億港元
）收購ＰＴ Ｊａｓａｍａｒｇａ Ｓｅｍａｒａｎｇ Ｂａｔａｎｇ ３９﹒７７％股權。完成後，該公司
會以權益會計法併入集團綜合帳目，其主要於印尼中爪哇省經營全長７５公里之ＳＢ高速公路。
－ ２０２２年１０月，集團以總代價８億元向利基控股（００２４０）出售彩喜２０％權益連股東貸款。完成後
，集團持有該公司權益減至８０％，其為城市重建項目海濤花園的發展商。該項目位於深圳市鹽田區，涉及拆
遷安置合共５８棟住宅樓宇及部分商業設施，覆蓋發展地盤面積４４﹐３３９平方米（規劃建築面積為
２４﹒３萬平方米），並將重新發展為一個新的物業項目，其中２２﹒３８萬平方米建築面積作住宅用途，
１２﹐６００平方米建築面積作商業用途以及６６００平方米建築面積作配套公共設施用途。２０２５年１月
，因利基控股行使贖回權，集團以４億元向利基控股贖回彩喜１０％權益；完成後，集團持有該公司權益由
８０％增至９０％。
－ ２０２２年１１月，集團以總代價４﹒２４億元人民幣向雅居樂集團（０３３８３）收購位於江蘇省常州市的
國仕九禮住宅項目５０％股權，其總建築面積約１５萬平方米，以及城市萬象住宅項目４９％股權，其總建築
面積約２６萬平方米。同時，集團以總代價４﹒２８億元人民幣向雅居樂集團出售該地區棠頌住宅項目全部
４９％股權，其總建築面積約３４萬平方米，預期出售事項錄得２１１０萬元人民幣虧損。完成後，集團及雅
居樂集團於江蘇省常州市三個房地產開發項目之合資企業將以解除。
－ ２０２３年９月，集團以２﹒９５億元人民幣增持北京順和仁義房地產開發５１％權益至全資持有。該公司從
事開發及銷售位於北京的項目，整個開發項目包括８０２個單位，其中５４３個單位已預售，已預售單位預期
於２０２４年６月竣工及交付。
－ ２０２３年１１月，集團以４４﹒１１８億元人民幣（相等於４７﹒９６１億港元）出售Ｒｏａｄ Ｋｉｎｇ
（Ｃｈｉｎａ） Ｉｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅ全部股權予招商局公路網絡科技（深：００１９６５），該
公司主要於中國從事投資、開發、運營及管理高速公路項目，並持有保津、長益、龍城和馬巢４條高速公路
４０％、４３﹒１７％、４５％和４９％股權。預期出售事項錄得９億港元收益。
－ ２０２４年９月，集團以１２００萬英鎊出售合資企業Ｐｒｅｄａｐｔｉｖｅ ＯＤ全部４０％股權，該公司
主要從事綜合性沉浸式與互動多感官轉換解決方案、體驗項目及景點的設計及安裝。預期出售事項錄得
１３０萬英鎊會計收益。
股本變化
－ １９９６年７月，以每股＄８﹒４，發行１﹒４１億股上市。
－ ２０００年７月，每５股獲發１份紅利認股權證。
－ ２００３年８月，以每股＄４﹒８，配售２５０萬股。
－ ２００６年１１月，以每股＄１０﹒９６，配售８０００萬股。
－ ２００７年２月，以每股＄１２﹒２，配售４５００萬股。
－ ２０１０年３月，因行使購股權，以每股＄５﹒８，發行１００萬股。
－ ２０１５年４月，因行使購股權，以每股＄６﹒７９６４，發行５２４萬股；５月，因行使購股權，以每股
＄７﹒１３，發行５００萬股。
－ ２０１７年３月，因行使購股權，以每股＄７﹒１３，發行１５０萬股；４月，因行使購股權，以每股
＄７﹒１３，發行２８５萬股。
派送紀錄
財政年度 事項 除淨╱生效日期 公布日期
（月╱年） （日╱月╱年） （日╱月╱年）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
１２╱２０２４ 不派中期息 － ２２╱０８╱２４
１２╱２０２３ 不派末期息 － ２０╱０３╱２４
１２╱２０２３ 不派中期息 － ２３╱０８╱２３
１２╱２０２２ 不派末期息 － ２１╱０３╱２３
１２╱２０２２ 不派中期息 － ２４╱０８╱２２
１２╱２０２１ 末期息港元 ０．２ ２４╱０５╱２２ ２２╱０３╱２２
１２╱２０２１ 中期息港元 ０．１５ ０１╱０９╱２１ １８╱０８╱２１
１２╱２０２０ 末期息港元 ０．５５ ２８╱０５╱２１ ２３╱０３╱２１
１２╱２０２０ 中期息港元 ０．２ ０１╱０９╱２０ １８╱０８╱２０
１２╱２０１９ 末期息港元 ０．８８ ２６╱０５╱２０ ２３╱０３╱２０
１２╱２０１９ 中期息港元 ０．３ ０２╱０９╱１９ １９╱０８╱１９
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－完－
|