業務狀況
集團簡介：
－ 集團是中國房地產交易服務提供商，主要提供以下服務：
（１）一手房代理服務：為客戶的房地產項目制定及執行營銷與銷售策略、向有意購買者推廣項目以及促成銷
售交易；
（２）房地產數據及諮詢服務：提供數據服務（包括一系列集團自家開發的房地產數據庫及分析系統如
ＣＲＩＣ房地產決策諮詢軟件、ＣＲＩＣ數據營銷系統、ＣＲＩＣ投資決策系統及築想系統）、測試及
排名服務以及諮詢服務（專注於五類地產包括旅遊地產、養老地產、商業地產、產業地產及城市運營）
；亦向房地產開發商提供綜合交易諮詢服務；
（３）房地產經紀網絡服務：以「房友」品牌推出房地產經紀網絡服務，允許中小型房地產經紀公司以該品牌
展開業務，並向其提供各類資源（如進入一手房代理市場）以及易居房友管理系統及相關應用程式，集
團則收取佣金或服務費分成；
（４）數字營銷服務：提供電子商務服務、網上廣告服務及掛牌服務。
業績表現：
－ ２０２５年度，集團營業額下降３７﹒５％至２３﹒７５億元（人民幣；下同），股東應佔虧損收窄
５１﹒９％至６﹒１２億元。年內，集團業務概況如下：
（一）因未能取得足夠適當之審核憑證，故核數師對財務報表持不發表意見；
（二）一手房代理服務：營業額下降２７﹒９％至１﹒２５億元，業績轉虧為盈，錄得分部溢利１１３萬元虧
；
（三）房地產數據及諮詢服務：營業額下跌１５﹒１％至２﹒７９億元，佔總營業額１１﹒８％，分部溢利增
長１﹒２倍至２５９８萬元；
（四）房地產經紀網絡服務：營業額下跌８２﹒６％至２﹒０５億元，分部虧損擴大１﹒３倍至１８９６萬元
；
（五）數字營銷服務：營業額下降１６﹒４％至１７﹒３９億元，佔總營業額７３﹒２％，分部虧損收窄
９８﹒５％至７９６萬元；
（六）於２０２５年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為１﹒８７億元，銀行借款為１﹒９８億元，其
他借款為４２﹒０３億元，資本負債比率（債務（所有銀行及其他借款）總額除以資產總值）為
３６４﹒８％（２０２４年１２月３１日：２６５﹒５％）。
－ ２０２４年度，集團營業額下降１４﹒６％至３７﹒９８億元（人民幣；下同），股東應佔虧損擴大２﹒７％
至１２﹒７３億元。年內，集團業務概況如下：
（一）因未能取得足夠適當之審核憑證，故核數師對財務報表持不發表意見；
（二）一手房代理服務：營業額下降２１﹒３％至１﹒７３億元，分部虧損收窄７０﹒７％至４３６５萬元；
（三）房地產數據及諮詢服務：營業額減少１４﹒３％至３﹒２９億元，分部溢利下跌２５﹒５％至１１９０
萬元；
（四）房地產經紀網絡服務：營業額下跌２２％至１１﹒７８億元，佔總營業額３１％，分部虧損收窄
８８﹒８％至８４１萬元；
（五）數字營銷服務：營業額下降８﹒４％至２０﹒８１億元，佔總營業額５４﹒８％，分部虧損收窄
８﹒６％至５﹒３６億元；
（六）於２０２４年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為３﹒２２億元，銀行借款為３﹒３３億元，其
他借款為４２﹒９８億元，資本負債比率（債務（所有銀行及其他借款）總額除以資產總值）為
２６５﹒５％（２０２３年１２月３１日：１４５﹒８％）。
－ ２０２３年度，集團營業額下降１１﹒７％至４４﹒４６億元（人民幣；下同），股東應佔虧損收窄
６８﹒２％至１２﹒４億元。年內，集團業務概況如下：
（一）因未能取得足夠適當之審核憑證，故核數師對財務報表持不發表意見；
（二）一手房代理服務：營業額下降６２﹒６％至２﹒２億元，分部虧損收窄８４﹒９％至１﹒４９億元；
（三）房地產數據及諮詢服務：營業額減少２０﹒７％至４﹒４４億元，分部虧損收窄６０﹒１％至１﹒２９
億元；
（四）房地產經紀網絡服務：營業額下跌４﹒２％至１５﹒１億元，佔總營業額３４％，分部虧損收窄
８６﹒９％至７５０８萬元；
（五）數字營銷服務：營業額下降１﹒６％至２２﹒７２億元，佔總營業額５１﹒１％，分部虧損收窄
７３﹒６％至５﹒８７億元；
（六）於２０２３年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為６﹒３９億元，銀行借款為７﹒８億元，其他
借款為４２﹒３６億元，資本負債比率（債務（所有銀行及其他借款）總額除以資產總值）為
１４５﹒８％（２０２２年１２月３１日：１００﹒６％）。
－ ２０２２年度，集團營業額下降４３﹒２％至５０﹒３３億元（人民幣；下同），股東應佔虧損收窄
６６﹒５％至３８﹒９６億元。年內，集團業務概況如下：
（一）因未能取得足夠適當之審核憑證，故核數師對財務報表持不發表意見；
（二）一手房代理服務：營業額下降７０﹒５％至５﹒８６億元，佔總營業額１１﹒７％，分部虧損收窄
８４﹒５％至９﹒８６億元；
（三）房地產數據及諮詢服務：營業額減少３８﹒９％至５﹒６億元，佔總營業額１１﹒１％，虧損收窄
８３﹒４％至３﹒２４億元；
（四）房地產經紀網絡服務：營業額下跌３７﹒４％至１５﹒７７億元，佔總營業額３１﹒３％，分部虧損收
窄９﹒６％至５﹒７４億元；
（五）數字營銷服務：營業額減少３２﹒９％至２３﹒１億元，佔總營業額４５﹒９％，分部虧損擴大
７﹒８％至２２﹒１９億元；
（六）於２０２２年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為１２﹒４７億元，銀行借款為８﹒５９億元，
其他借款為４１﹒５７億元，資本負債比率（債務（所有銀行及其他借款）總額除以資產總值）為
１００﹒６％（２０２１年１２月３１日：５６﹒６％）。
－ ２０２１年度，集團營業額增長１０﹒１％至８８﹒６６億元（人民幣；下同），業績轉盈為虧，錄得股東應
佔虧損１１６﹒４３億元。年內，集團業務概況如下：
（一）一手房代理服務：營業額下降３７﹒９％至１９﹒８９億元，佔總營業額２２﹒４％，業績轉盈為虧，
錄得分部虧損６３﹒７１億元；
（二）房地產數據及諮詢服務：營業額減少７﹒１％至９﹒１７億元，佔總營業額１０﹒３％，業績轉盈為虧
，錄得分部虧損１９﹒５５億元；
（三）房地產經紀網絡服務：營業額下跌７﹒９％至２５﹒１７億元，佔總營業額２８﹒４％，業績轉盈為虧
，錄得分部虧損６﹒３５億元；
（四）數字營銷：營業額增長２﹒１倍至３４﹒４３億元，佔總營業額３８﹒８％，業績轉盈為虧，錄得分部
虧損２０﹒５８億元；
（五）於２０２１年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為３３﹒１５億元，銀行借款為２３﹒２１億元
，其他借款為３７﹒８４億元，資本負債比率（債務（所有銀行及其他借款）總額除以資產總值）為
５６﹒６％（２０２０年１２月３１日：３１﹒９％）。
－ ２０２０年度，集團營業額下跌１１﹒５％至８０﹒５２億元（人民幣；下同），股東應佔溢利下降
６４﹒６％至３﹒０４億元。年內，集團業務概況如下：
（一）一手房代理服務：營業額下跌２９﹒８％至３２﹒０４億元，佔總營業額３９﹒８％，分部利潤減少
３０﹒９％至８﹒４２億元；
（二）房地產數據及諮詢服務：營業額增長１％至９﹒８７億元，佔總營業額１２﹒３％，分部利潤則下降
７０﹒５％至６８３７萬元；
（三）房地產經紀網絡服務：營業額減少２３﹒１％至２７﹒３２億元，佔總營業額３３﹒９％，分部利潤則
增長１﹒２倍至１﹒２７億元；
（四）數字營銷：營業額為１１﹒２９億元，佔總營業額１４％，分部利潤為１﹒２３億元；
（五）於２０２０年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為７５﹒１６億元，銀行借款為２２﹒２１億元
，其他借款為５１﹒４８億元，資本負債比率（債務總額（所有計息銀行貸款）除以權益總額）為
６４﹒１％（２０１９年１２月３１日：６５﹒２％）。
－ ２０１９年度，集團營業額上升５２﹒９％至９０﹒９５億元（人民幣；下同），股東應佔溢利下降９﹒４％
至８﹒６１億元。年內，集團業務概況如下：
（一）一手房代理服務：營業額下跌３﹒９％至４５﹒６６億元，佔總營業額５０﹒２％，分部利潤減少
１９﹒７％至１２﹒１９億元；
（二）房地產數據及諮詢服務：營業額增長２６﹒４％至９﹒７８億元，佔總營業額１０﹒７％，分部利潤上
升７﹒８％至２﹒３２億元；
（三）房地產經紀網絡服務：營業額增長７﹒４倍至３５﹒５１億元，佔總營業額３９％，業績轉虧為盈，錄
得分部利潤５７８８萬元；
（四）於２０１９年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為２２﹒９４億元，銀行借款為１８﹒４８億元
，其他借款為３４﹒０６億元，資本負債比率（債務總額（所有計息貸款）除以權益總額）為
６５﹒２％（２０１８年１２月３１日：１２﹒５％）。
－ ２０１８年度，集團營業額增長２８﹒４％至５９﹒４８億元（人民幣；下同），股東應佔溢利增加１﹒７倍
至９﹒５億元。年內，集團業務概況如下：
（一）一手房代理服務：營業額增長２１﹒１％至４７﹒５３億元，佔總營業額７９﹒９％，分部利潤上升
５９﹒８％至１５﹒１９億元；
（二）房地產數據及諮詢服務：營業額增長２２﹒９％至７﹒７３億元，佔總營業額１３％，分部利潤上升
３４﹒９％至２﹒１５億元；
（三）房地產經紀網絡服務：營業額增長４﹒６倍至４﹒２１億元，佔總營業額７﹒１％，分部虧損收窄
２４﹒５％至９４４０萬元；
（四）於２０１８年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為２６﹒９２億元，銀行借款總額為１０億元，
資本負債比率（債務總額除以權益總額）為１２﹒５％（２０１７年１２月３１日：２０﹒８％）。
－ ２０１７年度，集團營業額增長１５﹒９％至４６﹒３３億元（人民幣；下同），股東應佔溢利下跌
２７﹒７％至３﹒５２億元。年內，集團業務概況如下：
（一）一手房代理服務：營業額增長１０％至３９﹒２７億元，佔總營業額８４﹒７％，分部利潤上升
７﹒３％至９﹒５億元；已售新物業的總建築面積增加４﹒８％至３７２０萬平方米；
（二）房地產數據及諮詢服務：營業額增長５８﹒﹒８％至６﹒２９億元，佔總營業額１３﹒６％，分部利潤
上升１﹒９倍至１﹒５９億元；
（三）房地產經紀網絡服務：營業額增長１﹒５倍至７７２２萬元，佔總營業額１﹒７％，分部虧損維持於
１﹒２５億元；
（四）於２０１７年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為１７﹒９１億元，銀行借款總額為４﹒５億元
，流動比率為１﹒３７倍（２０１６年１２月３１日：１﹒３２倍），資本負債比率（債務總額除以權
益總額）為２０﹒８％（２０１６年１２月３１日：２６﹒７％）。
發展概覽
－ 於２０１８年７月，集團業務發展策略概述如下：
（一）計劃於５２個城市（包括５１三四線城市及一個二線城市）拓展一手房代理服務，並提升服務能力及加
強與房地產開發商的戰略合作，以鞏固集團在一手房代理服務的市場地位；
（二）提升房友品牌門店的客戶忠誠度，並擬於２０１８年底前將該品牌門店數量增至１０﹐０００家，以及
拓展房友網絡的收入來源，例如提供業務合作夥伴所提供的公寓租賃、房地產金融、搬家及家居裝飾等
服務；
（三）進一步提高集團的品牌知名度及行業影響力，並招聘有才能僱員，包括計劃與教育機構聯手培養有潛力
的僱員及於業務營運所在的主要城市設立培訓中心；
（四）進一步優化集團的營銷及管理系統，並拓展數據庫的種類及範圍以及升級集團的核心數據管理平台；亦
計劃為特定產業領域（包括特色小鎮、商業地產、類似公共工作空間及租賃公寓的商業空間運用、文化
旅遊地產、健康及養老地產及產業地產）開發綜合數據庫及評價與評估系統，以增加新的收入來源。
－ ２０１８年７月，集團發售新股上市，估計集資淨額４４﹒７３億港元，擬用作以下用途：
（一）約１２﹒５２億港元（佔２８％）用作升級房地產數據系統；
（二）約１１﹒７２億港元（佔２６﹒２％）用作擴張一手房代理服務的地理覆蓋範圍；
（三）約１０﹒４２億港元（佔２３﹒３％）用作擴張房地產經紀網絡服務的地理覆蓋範圍；
（四）約３﹒２７億港元（佔７﹒３％）用作員工培訓；
（五）約１﹒５２億港元（佔３﹒４％）用作品牌推廣；
（六）約８０５１萬港元（佔１﹒８％）用作開發綜合服務管理平台；
（七）餘額４﹒４７億港元（佔１０％）用作營運資金。
－ ２０２０年３月，集團以１﹒９９億元人民幣向主要股股東兼執行董事周忻收購上海尚友物業管理全部權益，
其主要提供物業管理服務、物業管理諮詢服務及會議服務。
－ 同月，集團以６﹒６億元人民幣收購上海灣居投資合夥企業全部權益，其持有位於上海市楊浦區之辦公大樓，
總建築面積２８﹐７００平方米。另以６億元人民幣收購上海涓鵬實業全部權益，其主要從事酒店管理及會展
服務，並持有位於上海嘉定區之唐朝大酒店，總建築面積為４８﹐６００平方米。
－ ２０２０年７月，集團以總代價２﹒９２億美元（約２２﹒６４億港元）收購紐約上市公司Ｌｅｊｕ
Ｈｌｄｇｓ ５６﹒１９％權益，代價以每股＄９﹒２２，發行２﹒４６億股支付。該公司是中國的線上線下
房地產服務供應商，透過其網上平台提供房地產電子商務、網上廣告及網上掛牌服務。另集團以每股＄７﹒０
向阿里巴巴—ＳＷ（０９９８８）發行１﹒１８億股股份，佔其經擴大後已發行股本（包含代價股份及認購股
份）６﹒７６％，並向其發行本金１０﹒３２億元之三年期可換股票據。完成發行代價股份、認購股份及悉數
兌換可換股票據後，阿里巴巴—ＳＷ持有集團權益將由１﹒９７％增至１３﹒２９％。
－ ２０２１年４月，集團以每股＄７﹒５，配售３﹒３２億股，其中分別向阿里巴巴－ＳＷ（０９９８８）、主
席周忻及Ｙｕｎｆｅｎｇ Ｆｕｎｄ ＩＶ發行１﹒３２億股、１﹒３３億股及６６６７萬股，分佔經擴大
後已發行股本５﹒６７％、５﹒７２％及２﹒８６％。集團亦以１８﹒６億元向阿里巴巴－ＳＷ增持ＴＭ
Ｈｏｍｅ ８５％權益至全資持有，代價以每股＄７﹒５，發行２﹒４８億股支付，佔經擴大後已發行股本
１０﹒６５％。該公司主要從事經營名為「天貓好房」的線上房地產營銷和交易平台。完成後，
阿里巴巴－ＳＷ及周忻持有集團權益分別由８﹒３２％及２２﹒７９％，分別增至２２﹒５７％及
２２﹒８４％。８月，由於相關條件未能達成，配售事項及收購事項均告終止。
－ ２０２１年９月，集團以２５﹒５９億元向ＴＭ Ｈｏｍｅ（由集團持１５％權益）出售樂居控股
５５﹒８４％權益及易居（中國）地產發展國際全部權益。代價由ＴＭ Ｈｏｍｅ向集團以每股
＄２１８﹒８２發行１１６９萬股償付。另集團以１５億元認購ＴＭ Ｈｏｍｅ ６８５萬股新股。完成出售
及認購事項後，集團將持有ＴＭ Ｈｏｍｅ７０﹒２３％權益，其主要從事開發天貓好房線上房地產營銷及交
易平台。樂居控股主要透過其網上平台提供房地產電子商務、網上廣告及網上掛牌服務，而易居（中國）地產
發展國際則為一間專注於中國房地產行業線上網絡及數據分析服務的技術服務商。
－ ２０２３年４月，集團與可換股債券持有人、附屬公司擔保人及ＤＦ Ｋｉｎｇ訂立重組支持協議（可換股債
券），可換股債券持有人承諾支持舊票據及可轉換票據的潛在重組，而重組可能通過新計劃予以實施。另外，
集團擬以１０﹒５萬美元認購旗下ＴＭ Ｈｏｍｅ（集團持有７０﹒２３％權益）５１２１３萬股新股，完成
後，集團持有ＴＭ Ｈｏｍｅ增持至９９﹒２１％。ＴＭ Ｈｏｍｅ目前主要從事網上房地產營銷及交易平台
營運業務。此外，ＴＭ Ｈｏｍｅ、ＴＭ Ｈｏｍｅ附屬上海天貓好房電子商務及阿里巴巴（０９９８８）附
屬浙江天貓網絡訂立新業務合作協議，浙江天貓網絡及上海天貓好房電子商務將繼續就天貓好房平台業務進行
合作，上海天貓好房電子商務被指定為天貓線上房地產平台獨家天貓合作夥伴，期限為新合作協議日期至
２０２４年８月３１日，上海天貓好房電子商務將更名。
－ ２０２３年１２月，集團宣布以新計劃進行債務重組，向計劃債權人提供現金及於ＴＭ Ｈｏｍｅ的控股權益
組合，包括：
（一）就每位計劃債權人持有的每１﹐０００美元申索應付現金６０美元；
（二）若計劃債權人為舊票據持有人，則代價還包括按計劃債權人申索所佔申索總額按比例轉讓債權人特殊目
的公司股份；
（三）ＴＭ Ｈｏｍｅ按申索總額比例向債權人特殊目的公司及可換股債券股東發行新股份，使債權人特殊目
的公司、可換股債券股東及ＴＭ Ｈｏｍｅ少數股東合共持有ＴＭ Ｈｏｍｅ權益６５％，而集團持有
ＴＭ Ｈｏｍｅ權益由９９﹒２１％被攤薄至３５％，並將其中１５％股權出售予高級管理層成員所持
有的特殊目的公司。完成後，集團僅持有ＴＭ Ｈｏｍｅ２０％股權。預期該出售事項錄得６３﹒３３
億元人民幣（相等於７１﹒５６億港元）收益。ＴＭ Ｈｏｍｅ目前主要從事網上房地產營銷及交易平
台營運業務。
（四）於重組完成後，ＴＭ Ｈｏｍｅ將持有及經營集團的兩條業務線，包括目前由上海克而瑞信息技術經營
的房地產數據及諮詢服務業務及浙江天貓網絡合作的網上房地產營銷服務業務，以及持有線上線下房地
產服務供應商的樂居（於紐約證券交易所上市）控股權。樂居主要從事透過其網上平台提供房地產電子
商務、網上廣告及網上掛牌服務。而集團將繼續經營以「房友」品牌開展的房地產經紀網絡服務。
－ ２０２５年８月，集團以３﹒８４億元人民幣出售灣居物業，位於上海市楊浦區國權北路１６８８弄５０號的
寫字樓，佔地面積約２１﹒６萬平方米，總樓面面積約２﹒９萬平方米。預期出售事項錄得１﹒０５億元
人民幣（相等於１﹒１１億港元）虧損。
股本變化
－ ２０１８年７月，以每股＄１４﹒３８，發行及配售３﹒２３億股新股上市；８月，超額配售２８０萬股。
－ ２０２０年７月，以每股＄９﹒２２，發行２﹒４６億股；同月，以每股＄７﹒０，發行１﹒１８億股。
可換股債?及票據
－ ２０２０年７月，發行本金額１０﹒３２億元於２０２３年到期可換股票據，年息２％。
派送紀錄
財政年度 事項 除淨╱生效日期 公布日期
（月╱年） （日╱月╱年） （日╱月╱年）
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１２╱２０２４ 十供十二，供股價港元 ０．２３（已取消） ０２╱０２╱２４ １９╱０６╱２３
１２╱２０２４ 不派中期息 － ３０╱０８╱２４
１２╱２０２３ 不派末期息 － ２８╱０３╱２４
１２╱２０２３ 不派中期息 － ３１╱０８╱２３
１２╱２０２２ 不派末期息 － ３１╱０３╱２３
１２╱２０２２ 不派中期息 － ３０╱１１╱２２
１２╱２０２１ 不派末期息 － ３１╱０３╱２２
１２╱２０２１ 不派中期息 － ３１╱０８╱２１
１２╱２０２０ 末期息人民幣 ０．０５２２ 或港元 ０．０６３１８╱０６╱２１ ２６╱０３╱２１
１２╱２０２０ 不派中期息 － ３１╱０８╱２０
１２╱２０１９ 末期息人民幣 ０．１５４８ 或港元 ０．１６９５１３╱０７╱２０ ３１╱０３╱２０
１２╱２０１９ 不派中期息 － ２６╱０８╱１９
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－完－
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