業務狀況
集團簡介：
－ 集團股份亦在深圳證券交易所上市，編號為０００００２。２０１４年６月，集團轉換Ｂ股為Ｈ股，以介紹形
式於香港聯交所上市。集團已獲香港聯交所豁免公眾持股量不少於已發行股本１５％的規定。
－ 集團主要在中國從事房地產開發、物業管理服務、租賃住宅服務以及商業開發與運營，項目覆蓋北方區域（如
北京、天津、大連、長春等）、南方區域（如深圳、廣州、廈門及惠州等）、上海區域（如上海、杭州、寧波
、南京等）及中西部區域（如成都、重慶、貴陽、烏魯木齊等）。
業績表現：
－ ２０２４年度，集團營業額下跌２６﹒３％至３４３１﹒７６億元（人民幣；下同），業績轉盈為虧，錄得股
東應佔虧損４９４﹒７８億元。年內，集團業務概況如下：
（一）整體毛利減少５８﹒７％至２７８﹒４２億元，毛利率下降６﹒４個百分點至８﹒１％；
（二）物業開發經營業務：營業額下降３０﹒４％至２９４４﹒４１億元，業績轉盈為虧，錄得分部虧損
１１６﹒３２億元；實現合同銷售面積１８１０﹒７萬平方米，下跌２６﹒６％；合同銷售金額
２４６０﹒２億元，下降３４﹒６％；實現結算面積２０７６﹒５萬平方米，下跌２９﹒９％；實現結
算收入２７９０﹒９億元，減少３０﹒５％；已售資源未竣工結算為１５９１﹒５萬平方米，合同金額
合計２２１１﹒５億元，分別下降３１﹒９％和３８﹒６％；
１﹒北京區域：營業額下跌１６﹒５％至５２６﹒６１億元；實現銷售面積２９６﹒２萬平方米，銷售
金額為３３４﹒２億元；
２﹒東北區域：營業額減少４９﹒１％至１０６﹒２３億元；實現銷售面積１８０萬平方米，銷售金額
為１３０﹒１億元；
３﹒南方區域：營業額下降３４﹒５％至６７６﹒３１億元；實現銷售面積２９２萬平方米，銷售金額
為６２１﹒７億元；
４﹒上海區域：營業額減少４２﹒２％至８２５﹒０５億元；實現銷售面積４２２萬平方米，銷售金額
為７７３﹒１億元；
５﹒華中區域：營業額上升１０﹒７％至３１１﹒２５億元；實現銷售面積２２６﹒７萬平方米，銷售
金額為２０５﹒３億元；
６﹒西北區域：營業額下跌４％至２３８﹒９２億元；實現銷售面積１７４﹒２萬平方米，銷售金額為
１４５﹒１億元；
７﹒西南區域：營業額下降３４﹒９％至２６０﹒０４億元；實現銷售面積２１６﹒６萬平方米，銷售
金額為２０３﹒２億元；
（三）物業管理：營業額增加１２﹒６％至３３１﹒３２億元，分部利潤則減少１９﹒７％至１７﹒３５億元
；
（四）年內，集團開發業務開復工計容面積１０２２﹒７萬平方米，減少４０﹒１％，完成年初計劃的
９５﹒４％；竣工計容面積２３７４﹒５萬平方米，下降２４﹒２％，完成年初計劃的１０７﹒７％；
（五）年內，集團獲取新項目１３個，總規劃計容建築面積１３７萬平方米，權益計容規劃建築面積８３﹒３
萬平方米，權益地價總額５５﹒６億元，新增項目平均地價為６６７０元╱平方米；
（六）截至２０２４年１２月３１日，集團在建項目總計容建築面積３７１９﹒６萬平方米，權益計容建築面
積２４１５﹒４萬平方米；規劃中項目總計容建築面積３１１８﹒４萬平方米，權益計容建築面積
１９９４﹒７萬平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建築面積
３５６﹒８萬平方米；
（七）於２０２４年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為８４０﹒０９億元，另有已抵押及受限制存款
４１﹒５３億元，有息負債合計３６１２﹒８億元，淨負債率（（有息負債－貨幣資金）╱股東權益）
為８０﹒６％（２０２３年１２月３１日：５４﹒７％）。
－ ２０２３年度，集團營業額下跌７﹒６％至４６５７﹒３９億元（人民幣；下同），股東應佔溢利下降
４６﹒４％至１２１﹒６３億元。年內，集團業務概況如下：
（一）整體毛利減少３１﹒２％至６７４﹒４８億元，毛利率下降５個百分點至１４﹒５％；
（二）房地產開發：實現合同銷售面積２４６６萬平方米，下跌６﹒２％；合同銷售金額３７６１﹒２億元，
下降９﹒８％；實現結算面積２９６１﹒５萬平方米，下跌１２﹒９％；實現結算收入４０１６﹒１億
元，減少９﹒６％；已售資源未竣工結算為２３３８﹒６萬平方米，合同金額合計３６０４﹒４億元，
分別下降３０﹒４％和３２％；
１﹒北京區域：營業額下跌８﹒３％至６３０﹒４６億元，分部利潤下降７９﹒６％至１２﹒１５億元
；實現銷售面積４３２﹒５萬平方米，銷售金額為５０６億元；
２﹒東北區域：營業額減少４２﹒８％至２０８﹒５７億元，業績轉盈為虧，錄得分部虧損１２﹒１９
億元；實現銷售面積２３５﹒５萬平方米，銷售金額為１９０﹒１億元；
３﹒南方區域：營業額上升２﹒８％至１０３２﹒０３億元，分部利潤則減少５﹒６％至１１４﹒１５
億元；實現銷售面積４０６﹒３萬平方米，銷售金額為８９２﹒７億元；
４﹒上海區域：營業額增加３﹒８％至１４２７﹒８８億元，分部利潤則下跌２７﹒７％至
１２４﹒６７億元；實現銷售面積６２４﹒１萬平方米，銷售金額為１２９１﹒４億元；
５﹒華中區域：營業額下降１５％至２８１﹒１２億元，分部利潤減少３５﹒３％至２３﹒７４億元；
實現銷售面積２９６﹒４萬平方米，銷售金額為３４０﹒５億元；
６﹒西北區域：營業額下跌２６﹒３％至２４８﹒８１億元，分部利潤下降４１％至３１﹒８億元；實
現銷售面積２２２﹒７萬平方米，銷售金額為２４３﹒８億元；
７﹒西南區域：營業額下降２７﹒３％至３９９﹒５億元，分部利潤下跌３０﹒３％至１９﹒４８億元
；實現銷售面積２４５﹒８萬平方米，銷售金額為２６６億元；
（三）物業管理：營業額增加１４﹒２％至２９４﹒２７億元，分部利潤上升２６﹒２％至２１﹒６億元；
（四）年內，集團開發業務開復工計容面積１７０６﹒３萬平方米，完成年初計劃的１０２％；竣工計容面積
３１３３﹒５萬平方米，完成年初計劃的９７﹒１％；
（五）年內，集團獲取新項目４３個，總規劃計容建築面積５９６萬平方米，權益計容規劃建築面積
３３３﹒３萬平方米，權益地價總額４６３﹒２億元，新增項目平均地價為１３﹐８９９元╱平方米；
（六）截至２０２３年１２月３１日，集團在建項目總計容建築面積５８８５﹒６萬平方米，權益計容建築面
積３７２７﹒２萬平方米；規劃中項目總計容建築面積３３０３﹒５萬平方米，權益計容建築面積
２０８０﹒９萬平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建築面積
３７３﹒９萬平方米；
（七）於２０２３年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為９６９﹒４３億元，另有已抵押及受限制存款
２８﹒７１億元，有息負債合計３２００﹒５億元，淨負債率為５４﹒７％。
－ ２０２２年度，集團營業額上升１１﹒３％至５０３８﹒３８億元（人民幣；下同），股東應佔溢利增長
０﹒４％至２２６﹒１８億元。年內，集團業務概況如下：
（一）整體毛利增加２﹒５％至９８０﹒５４億元，毛利率下跌１﹒７個百分點至１９﹒５％；
（二）物業開發：實現銷售面積２６３０萬平方米，銷售金額４１６９﹒７億元，分別下降３０﹒９％和
３３﹒６％；實現結算面積３４０１﹒４萬平方米，增長９﹒１％；實現結算收入４４４４億元，增長
１０﹒５％；已售資源未竣工結算為３３６１﹒６萬平方米，下降２８﹒１％，合同金額合計
５３００﹒３億元，減少２５﹒４％；
１﹒北京區域：營業額增長１７％至６８７﹒８６億元，分部利潤增加９４﹒９％至５９﹒４２億元；
實現銷售面積４７４萬平方米，銷售金額為５７０﹒３億元；
２﹒東北區域：營業額上升１０﹒１％至３６４﹒４７億元，分部利潤則減少２０％至３６﹒９９億元
；實現銷售面積２３４﹒３萬平方米，銷售金額為２００﹒２億元；
３﹒南方區域：營業額減少１２﹒３至１００３﹒６１億元，分部利潤下降５﹒１％至１２０﹒９６億
元；實現銷售面積４５３﹒４萬平方米，銷售金額為１０３９億元；
４﹒上海區域：營業額上升３３﹒８％至１３７５﹒４３億元，分部利潤增加３２﹒９％至
１７２﹒５４億元；實現銷售面積６８５﹒７萬平方米，銷售金額為１３６３﹒５億元；
５﹒華中區域：營業額下降１４﹒７％至３３０﹒５９億元，分部利潤減少２１﹒９％至３６﹒６７億
元；實現銷售面積２８２﹒８萬平方米，銷售金額為３９６﹒３億元；
６﹒西北區域：營業額上升１３﹒１％至３３７﹒７億元，分部利潤增加１１﹒５％至５３﹒９４億元
；實現銷售面積２６２﹒１萬平方米，銷售金額為２７３﹒６億元；
７﹒西南區域：營業額增加２２﹒１％至５４９﹒３９億元，分部利潤則下降２０﹒４％至２７﹒９３
億元；實現銷售 面積２３３﹒４萬平方米，銷售金額為２７１﹒９億元；
（三）物業管理：營業額增加３０％至２５７﹒７４億元，分部利潤則下跌１３﹒４％至１７﹒１２億元；
（四）年內，集團開發業務新開工計容面積１５６８﹒２萬平方米，下降５２％，完成年初計劃的８１﹒７％
；開發業務竣工計容面積３６２９﹒１萬平方米，增長１﹒６％，完成年初計劃的９３﹒１％；
（五）年內，集團獲取新項目３６個，總規劃計容建築面積６９０﹒２萬平方米，權益計容規劃建築面積
４０３﹒７萬平方米，權益地價總額４９６﹒４億元，新增項目平均地價為１２﹐２９７元╱平方米；
（六）截至２０２２年１２月３１日，集團在建項目總計容建築面積８２６０﹒１萬平方米，權益計容建築面
積５２４０﹒３萬平方米；規劃中項目總計容建築面積３５９２﹒７萬平方米，權益計容建築面積
２２７７﹒４萬平方米。此外，本集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建築面積
４０３﹒３萬平方米；
（七）於２０２２年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為１３４４﹒２５億元，另有已抵押及受限制存
款２７﹒８３億元，有息負債合計３１４１﹒１億元，淨負債率為４３﹒７％（２０２１年１２月３１
日：２９﹒７％）。
－ ２０２１年度，集團營業額上升８％至４５２７﹒９８億元（人民幣；下同），股東應佔溢利則下降
４５﹒７％至２２５﹒２４億元。年內，集團業務概況如下：
（一）整體毛利減少２０﹒６％至９５６﹒９１億元，毛利率下跌７﹒６個百分點至２１﹒１％；
（二）物業開發：實現銷售面積３８０７﹒８萬平方米，銷售金額６２７７﹒８億元，分別下降１８﹒４％和
１０﹒８％；實現結算面積３１１６﹒５萬平方米，增長７﹒９％；實現結算收入４０２２﹒７億元，
增長６﹒６％；已售資源未竣工結算為４６７３﹒５萬平方米，下降５％，合同金額合計７１０８億元
，增長１﹒８％；
１﹒北京區域：營業額為５８７﹒９１億元，分部利潤為３０﹒４９億元；實現銷售面積７１６﹒２萬
平方米，銷售金額為９２０﹒２億元；
２﹒東北區域：營業額為３３０﹒９５億元，分部利潤為４６﹒２２億元；實現銷售面積３１９﹒４萬
平方米，銷售金額為２９５﹒６億元；
３﹒南方區域：營業額增長２﹒１％至１１４４﹒２９億元，分部利潤則下降３５﹒２％至
１２７﹒５１億元；實現銷售面積６２８﹒３萬平方米，銷售金額為１４５０﹒３億元；
４﹒上海區域：營業額下降６﹒８％至１０２７﹒８５億元，分部利潤減少３９﹒８％至１２９﹒８２
億元；實現銷售面積１０９３﹒３萬平方米，銷售金額為２２４４﹒８億元；
５﹒華中區域：營業額為３８７﹒６６億元，分部利潤為４６﹒９８億元；實現銷售面積２７８萬平方
米，銷售金額為３９０﹒２億元；
６﹒西北區域：營業額上升８﹒２％至２９８﹒５７億元，分部利潤則下跌２８﹒５％至４８﹒３９億
元；實現銷售面積２８９﹒３萬平方米，銷售金額為２７８﹒６億元；
７﹒西南區域：錄得營業額４５０﹒０８億元，分部利潤為３５﹒０８億元；實現銷售面積４７７﹒２
萬平方米，銷售金額為６２５﹒２億元；
（三）物業管理：營業額增加２８﹒５％至１９８﹒３１億元，分部利潤增長１４﹒８％至１９﹒７６億元；
（四）年內，集團開發業務新開工計容面積３２６５﹒３萬平方米，下降１７﹒６％，完成年初計劃的
１０３﹒７％；開發業務竣工計容面積３５７１﹒４萬平方米，增長５﹒６％，完成年初計劃的
９９﹒６％；
（五）年內，集團獲取新項目１４８個，總規劃計容建築面積２６６７﹒４萬平方米，權益計容規劃建築面積
１９０１﹒４萬平方米，權益地價總額１４０１﹒５億元，新增項目平均地價為６９４２元╱平方米；
（六）截至２０２１年１２月３１日，集團在建項目總計容建築面積１０﹐３６７萬平方米，權益計容建築面
積６４２８﹒４萬平方米；規劃中項目總計容建築面積４５２１﹒７萬平方米，權益計容建築面積
２９１０﹒１萬平方米。此外，本集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建築面積
５３４﹒７萬平方米；
（七）於２０２１年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為１４０７﹒０８億元，另有已抵押及受限制存
款８６﹒４４億元，有息負債合計２６５９﹒６億元，淨負債率為２９﹒７％。
－ ２０２０年度，集團營業額上升１３﹒９％至４１９１﹒１２億元（人民幣；下同），股東應佔溢利增長
６﹒８％至４１５﹒１６億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利減少８﹒８％至１２０５﹒８億元，毛利率下降７﹒２個百分點至２８﹒８％；
（二）物業開發：實現銷售面積４６６７﹒５萬平方米，銷售金額７０４１﹒５億元，分別增長１３﹒５％和
１１﹒６％；實現結算面積２８８９﹒４萬平方米，增長１７﹒４％；實現結算收入３７７４﹒２億元
，結算均價為每平方米１３﹐０６２元；已售資源未結算面積為４９１８﹒６萬平方米，合同金額合計
６９８１﹒５億元，較去年末分別增長１４﹒７％和１４﹒６％；
１﹒北方區域：營業額下跌５﹒４％至６７４﹒４３億元，分部利潤下降３７﹒１％至８９﹒０２億元
；實現銷售面積１１９０﹒９９萬平方米，銷售金額為１５０１﹒７４億元；
２﹒南方區域：營業額減少６﹒１％至１１２１﹒１８億元，分部利潤下跌２３﹒６％至１９６﹒８６
億元；實現銷售面積８３３萬平方米，銷售金額為１５０２億元；
３﹒上海區域：營業額上升１５﹒６％至１１０２﹒６５億元，分部利潤減少５％至２１５﹒７２億元
；實現銷售面積１２４９﹒１１萬平方米，銷售金額為２３７７﹒３３億元；
４﹒中西部區域：營業額上升１２％至７５２﹒０６億元，分部利潤增長７﹒７％至１３９﹒２５億元
；實現銷售面積９２８﹒７２萬平方米，銷售金額為１１５３﹒６９億元；
５﹒西北部區域：錄得營業額２７５﹒８６億元，及分部利潤６７﹒７２億元；實現銷售面積
４６２﹒０５萬平方米，銷售金額為４６３﹒９５億元；
（三）物業管理：營業額增加２１﹒５％至１５４﹒３２億元，分部利潤增長２０﹒６％至１７﹒２億元。截
至２０２０年１２月３１日，集團累計簽約面積７﹒５１億平方米，其中已接管面積５﹒６６億平方米
；
（四）年內，集團實現新開工面積３９６０﹒４萬平方米，下降６﹒６％，完成年初計劃的１３５﹒６％；實
現竣工面積３３８１﹒７萬平方米，增長１２﹒４％，完成年初計劃的１０１﹒９％；
（五）年內，集團獲取新項目１６８個，總規劃建築面積３３６６﹒５萬平方米，權益規劃建築面積
２０５８﹒８萬平方米；權益地價總額為１３８１﹒５億元，新項目均價為每平方米６７１０元；
（六）截至２０２０年１２月３１日，集團在建項目總建築面積約１０﹐７８７﹒６萬平方米，權益建築面積
６３８０﹒８萬平方米；規劃中項目總建築面積５０５０﹒８萬平方米，權益建築面積３１２７﹒４萬
平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計３６３﹒４萬平
方米；
（七）於２０２０年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為１８５６﹒６２億元，另有已抵押及受限制存
款９５﹒６８億元，有息負債合計２５８５﹒３億元，淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產
）為１８﹒１％。
－ ２０１９年度，集團營業額增長２３﹒８％至３６７８﹒９４億元（人民幣；下同），股東應佔溢利上升
１５﹒１％至３８８﹒７２億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增長２０﹒２％至１３２１﹒９７億元，然而毛利率下降１﹒１個百分點至３５﹒９％；
（二）房地產開發：實現銷售面積４１１２﹒２萬平方米，銷售金額６３０８﹒４億元，分別增長１﹒８％及
３﹒９％；實現結算面積２４６０﹒３萬平方米，增長１２﹒３％；實現結算收入３３４０﹒４億元，
增長２２﹒１％；結算均價為每平方米１３﹐５７７元；已售資源未結算面積為４２８８﹒５萬平方米
，合同金額合計約６０９１億元，較上年末分別增長１５﹒６％及１４﹒８％；
１﹒北方區域：營業額上升３﹒４％至７１２﹒９８億元，分部利潤下跌３﹒５％至１４１﹒６２億元
；實現銷售面積１０４５﹒８５萬平方米，銷售金額為１４２２﹒１３億元；
２﹒南方區域：營業額增長５４﹒８％至１１９３﹒９６億元，分部利潤上升３７﹒７％至
２５７﹒７６億元；實現銷售面積６５８﹒１８萬平方米，銷售金額為１２７４﹒２３億元；
３﹒上海區域：營業額上升１３﹒７％至９５３﹒６３億元，分部利潤減少１１﹒５％至２２７﹒０５
億元；實現銷售面積１１６６﹒３７萬平方米，銷售金額為２０４５﹒１１億元；
４﹒中西部區域：營業額增加２０﹒１％至６７１﹒３億元，分部利潤增長７５﹒９％至１２９﹒３億
元；實現銷售面積１２３６﹒４１萬平方米，銷售金額為１５０６﹒５８億元；
（三）物業管理：營業額增加２９﹒７％至１２７億元，分部利潤增長２０﹒８％至１４﹒２７億元。年內，
新拓展項目的年飽和收入（指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）為５４﹒０６億元
，增長３３﹒１％。截至２０１９年１２月３１日，集團累計簽約面積６﹒４億平方米，增長
２６﹒１％；
（四）年內，集團實現新開工面積４２４１﹒１萬平方米，下降１５﹒１％，完成年初計劃的１１８％；實現
竣工面積３００７﹒９萬平方米，增長９﹒１％，完成年初計劃的９８％；
（五）年內，集團獲取新項目１４７個，總規劃建築面積３７１６﹒５萬平方米，權益規劃建築面積
２４７８﹒４萬平方米；權益地價總額為１５４９﹒６億元，新項目均價為每平方米６２５２元；
（六）截至２０１９年１２月３１日，集團在建項目總建築面積約１０﹐２５６﹒１萬平方米，權益建築面積
約６１７０萬平方米；規劃中項目總建築面積約５３９４﹒３萬平方米，權益建築面積約３３６０﹒２
萬平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計４９２﹒９萬
平方米；
（七）於２０１９年１２月３１日，集團之現金及現金等價物為１５９７﹒３９億元，另有受限存款
６４﹒５６億元，有息負債合計２５７８﹒５億元，淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）
為３３﹒９％。
－ ２０１８年度，集團營業額增長２５﹒２％至２９７０﹒８３億元（人民幣；下同），股東應佔溢利增加
２０﹒４％至３３７﹒７３億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增長４３﹒３％至１０９９﹒５２億元，毛利率上升４﹒７個百分點至３７％；
（二）物業開發：實現物業銷售面積４０３７﹒７萬平方米，銷售金額６０６９﹒５億元，分別上升
１２﹒３％和１４﹒５％。實現結算面積２１９１﹒４萬平方米，上升１０﹒７％；實現結算收入
２８４０﹒２億元，增長２４﹒７％；結算均價為每平方米１２﹐９６１元；
１﹒北方區域：營業額上升２３﹒６％至６８９﹒３２億元，分部利潤增長３５﹒４％至１４６﹒７４
億元，實現銷售面積１１３２﹒９８萬平方米，銷售金額１４５６﹒８３億元；
２﹒南方區域：營業額增加７﹒６％至７７１﹒５２億元，分部利潤則下降６﹒５％至１８７﹒２２億
元，實現銷售面積７３２﹒３２萬平方米，銷售金額１４３４﹒６８億元；
３﹒上海區域：營業額上升２４﹒８％至８３８﹒５８億元，分部利潤增長９６％至２５６﹒６９億元
，實現銷售面積１０８７﹒０８萬平方米，銷售金額１８１１﹒１億元；
４﹒中部及西部區域：營業額增加３９﹒７％至５５８﹒７６億元，分部利潤上升３７％至７３﹒５億
元，實現銷售面積１０７９﹒６４萬平方米，銷售金額１３０４﹒５７億元；
（三）物業管理：營業額上升３３％至９７﹒９６億元，分部利潤增長２６﹒８％至１１﹒８１億元。截至
２０１８年１２月３１日，集團累計簽約面積超過４﹒７億平方米；
（四）年內，集團開發項目新開工面積４９９２﹒８萬平方米，增長３６﹒７％；開發項目實現竣工面積
２７５６﹒３萬平方米，增長１９﹒８％；
（五）年內，集團獲取新項目２２７個，總規劃建築面積４６８１﹒４萬平方米，權益規劃建築面積
２４９０﹒２萬平方米，權益地價總額１３５１﹒４億元，新增項目均價為每平方米５４２７元；
（六）截至２０１８年１２月３１日，集團在建項目總建築面積９０１２﹒７萬平方米，權益建築面積
５４０２﹒１萬平方米；規劃中項目總建築面積５９３６﹒２萬平方米，權益建築面積３５７９﹒６萬
平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，歸屬於集團權益建築面積合計３４７﹒７萬平方米；
（七）於２０１８年１２月３１日，集團共有現金及現金等價物為１７５６﹒６８億元，另有已抵押及受限制
存款１２７﹒４９億元，有息負債合計為２６１２﹒１億元。淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以
淨資產）為３０﹒９％。
－ ２０１７年度，集團營業額上升３﹒７％至２３７３﹒４５億元（人民幣；下同），股東應佔溢利增長
３３﹒４％至２８０﹒５２億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增加３１﹒６％至７６７﹒２３億元，毛利率上升６﹒９個百分點至３２﹒３％；
（二）物業開發：實現物業銷售面積３５９５﹒２萬平方米，銷售金額５２９８﹒８億元，較去年分別增長
３０％和４５﹒３％。實現結算面積１９８０﹒５萬平方米，較去年下降３﹒５％；結算收入為
２２７６﹒９億元，較去年增加２﹒２％；結算均價為每平方米１１﹐４９６元；
１﹒北方區域：營業額增加３２﹒９％至５５７﹒７２億元，分部利潤增長１﹒１倍至１０８﹒４億元
，實現銷售面積９９１﹒９萬平方米，銷售金額１２６５﹒６億元；
２﹒南方區域：營業額減少５﹒７％至７１７﹒３億元，分部利潤則增長２０﹒２％至２００﹒２４億
元，實現銷售面積７１４﹒８萬平方米，銷售金額１５１５﹒２億元；
３﹒上海區域：營業額減少１４％至６７２﹒０９億元，分部利潤則增長２１﹒４％至１３０﹒９６億
元，實現銷售面積９００﹒１萬平方米，銷售金額１５０１﹒３億元；
４﹒中西部區域：營業額上升１﹒９％至３９９﹒９７億元，分部利潤增長２９﹒８％至５３﹒６６億
元，實現銷售面積９８６﹒５萬平方米，銷售金額９９６﹒８億元；
（三）物業服務：營業額增加６７％至７３﹒６８億元，分部利潤增長６０﹒９％至９﹒３１億元。截至
２０１７年１２月３１日，集團管理商業項目共計１７２個，總建面超過１０００萬平方米；
（四）年內，集團累計開工３６５１﹒６萬平方米，較去年增長１６﹒４％；實際竣工面積２３０１﹒４萬平
方米，較去年增長２﹒９％；
（五）年內，集團獲取新項目２１６個，總規劃建築面積４６１５﹒４萬平方米，權益規劃建築面積
２７６８﹒１萬平方米，權益地價總額２１８８﹒９億元，新增項目均價為每平方米７９０８元；
（六）截至２０１７年１２月３１日，集團在建項目總建築面積６８５２﹒８萬平方米，權益建築面積
４３７４萬平方米；規劃中項目總建築面積６３２１﹒９萬平方米，按權益計算的建築面積
４０７７﹒９萬平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，歸屬於集團權益佔地面積為
２８９﹒１萬平方米；
（七）於２０１７年１２月３１日，集團共有現金及現金等價物１６４３﹒２６億元，有息負債則合計為
１９０６﹒２億元。淨負債率（有息負債減去貨幣資金和受限存款，除以淨資產）為８﹒８％。
－ ２０１６年度，集團營業額增加２４﹒２％至２２８９﹒１６億元（人民幣；下同），股東應佔溢利增長
１６％至２１０﹒２３億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增加２７﹒６％至５８３﹒１４億元，毛利率亦微增０﹒７個百分點至２５﹒５％；
（二）物業開發：實現物業銷售面積２７６５﹒４萬平方米，銷售金額３６４７﹒７億元，較去年分別增長
３３﹒８％及３９﹒５％。實現結算面積２０５３﹒３萬平方米，結算收入為２２２８﹒８億元，較去
年分別增長２０﹒５％及２４﹒３％；
１﹒北京：營業額減少５﹒２％至４１９﹒６６億元，經營利潤下跌１１﹒５％至５０﹒９４億元，實
現銷售面積６７１萬平方米，銷售金額７９９﹒２３億元；
２﹒廣深：營業額增加４９﹒１％至７６１﹒０６億元，經營利潤增長７０﹒６％至１６６﹒６億元，
實現銷售面積６４７﹒５萬平方米，銷售金額１０２４﹒１７億元；
３﹒上海：營業額增加３２﹒８％至７８１﹒６億元，經營利潤則下跌６﹒７％至１０７﹒８８億元，
實現銷售面積７５７﹒９萬平方米，銷售金額１１８８﹒９７億元；
４﹒中西部：營業額上升７﹒４％至３９２﹒３３億元，經營利潤增長６８﹒３％至４１﹒３３億元，
實現銷售面積６８５﹒３萬平方米，銷售金額６０２﹒３１億元；
（三）物業管理：營業額增加５０﹒１％至４４﹒１１億元，經營利潤增長２９﹒２％至５﹒７９億元；
（四）年內，集團國內項目實現新開工面積３１３６﹒７萬平方米，較去年增長４７﹒５％，完成竣工面積
２２３７﹒２萬平方米，較去年增長２９﹒４％；新增開發項目１７３個，按公司權益計算的建築面積
為１８９２﹒２萬平方米，總建築面積３１５７﹒３萬平方米，其中８８﹒３％的新增項目位於一二線
城市；
（五）截至２０１６年１２月底，集團在中國大陸擁有６００個主要開發項目。其中，在建項目權益建築面積
合計３６２２﹒２萬平方米，規劃中項目權益建築面積合計３６５５﹒９萬平方米。此外，集團還參與
了１１個城市更新改造類項目，歸屬於集團權益佔地面積為３６０﹒５萬平方米；
（六）於２０１６年１２月３１日，集團共有現金及現金等價物７９４﹒９億元，負債則合計為
１２８８﹒６億元；淨負債率（有息負債減去貨幣資金除以淨資產）為２５﹒９％（２０１５年１２月
３１日：１９﹒３％）。
－ ２０１５年度，集團營業額上升３３﹒６％至１８４３﹒１８億元（人民幣；下同），股東應佔溢利增加
１５﹒１％至１８１﹒１９億元。年內業務概況如下：
（一）整體毛利增加３１﹒９％至４５６﹒９２億元，而毛利率則下降０﹒３個百分點至２４﹒８％；
（二）物業開發：實現物業銷售面積２０６７﹒１萬平方米，銷售金額２６１４﹒７億元，分別增長
１４﹒３％和２０﹒７％，實現結算面積增長３５﹒４％至１７０４﹒６萬平方米，實現結算收入上升
３２﹒５％至１７９２﹒９億元；
１﹒北京：營業額增加２３﹒２％至４４２﹒４５億元，經營溢利增長５３﹒４％至５７﹒５５億元，
實現銷售面積５２５﹒７萬平方米，銷售金額５７８﹒７億元；
２﹒廣深：營業額上升１４％至５１０﹒３７億元，經營溢利增加６﹒４％至９７﹒６７億元，實現銷
售面積５５５﹒８萬平方米，銷售金額８０５﹒０６億元；
３﹒上海：營業額增加４８﹒５％至５８８﹒５８億元，經營溢利增長９１﹒７％至１１５﹒６億元，
實現銷售面積５４１﹒４萬平方米，銷售金額８５７億元；
４﹒成都：營業額增加５３﹒６％至３６５﹒２６億元，而經營溢利下跌６﹒１％至２４﹒５６億元，
實現銷售面積４４１﹒６萬平方米，銷售金額３４５﹒２２億元；
（三）物業服務：營業額增加３６﹒１％至２９﹒３９億元，經營溢利增長６﹒８％至４﹒４８億元；截至
２０１５年１２月底，集團提供服務的合同項目為９８０個，服務合同約定的建築面積增長１﹒１倍至
２﹒１５億平方米；
（四）年內，集團實現新開工面積增長２３﹒１％至２１２７萬平方米，完成竣工面積增長２４﹒９％至
１７２９萬平方米；新增開發項目１０５個，規劃建築面積為１５８０萬平方米，其中按歸屬於集團權
益計算的佔地面積為６３０萬平方米；
（五）截至２０１５年１２月底，集團在中國大陸擁有４７２個主要開發項目，在建項目權益建築面積合計
３１４７萬平方米，規劃中項目權益建築面積合計３９７６萬平方米；此外，集團參與了８個城市更新
改造類項目，歸屬於集團權益佔地面積為６７萬平方米；
（六）於２０１５年１２月３１日，集團共有現金及現金等價物５１７﹒４８億元，有息負債則合計為
７９４﹒９億元。淨負債率（有息負債減去貨幣資金除以淨資產）為１９﹒３％（２０１４年：
５﹒４１％）。
－ ２０１４年度，集團營業額上升８﹒３％至１３７９﹒９４億元（人民幣；下同），股東應佔溢利上升
４﹒１％至１５７﹒４５億元。年內業務概況如下：
（一）房地產開發：實現銷售面積１８０６﹒４萬平方米，銷售金額人民幣２１５１﹒３億元，分別增長
２１﹒２％和２５﹒９％；
１﹒北京：營業額上升５﹒２％至３５９﹒２１億元，分部溢利下降１２﹒３％至３７﹒５３億元，實
現銷售面積４３４﹒３６萬平方米，銷售金額５０８﹒９６億元；
２﹒廣深：營業額微升０﹒７％至４４７﹒８３億元，分部溢利下降６﹒４％至９１﹒８２億元，實現
銷售面積４８３﹒８萬平方米，銷售金額６１８﹒５７億元；
３﹒上海：營業額上升３９﹒３％至３９６﹒２５億元，分部溢利上升４４﹒８％至６０﹒３２億元，
實現銷售面積４９１﹒１３萬平方米，銷售金額６９０﹒４５億元；
４﹒成都：營業額下降９﹒８％至２３７﹒７４億元，分部溢利下降４９﹒９％至２６﹒１６億元，實
現銷售面積３９７﹒１２萬平方米，銷售金額３３３﹒３１億元；
（二）物業管理：營業額上升４４﹒３％至２１﹒６億元，分部溢利上升５６﹒９％至４﹒２億元；
（三）年內，集團實現新開工面積１７２８萬平方米，實現竣工面積１３８５萬平方米，增加６﹒２％；新增
加物業項目４１個，按歸屬於集團權益計算的佔地面積２０６萬平方米，對應的規劃建築面積５９１萬
平方米；截至２０１４年末，集團在中國大陸擁有４１７個主要開發項目，在建項目權益建築面積合計
２７７６萬平方米，規劃中項目權益建築面積合計３８０１萬平方米；有１６７０萬平方米已售資源未
竣工結算，合同金額合計１９４６億元，增長１６﹒２％和１９﹒９％；
（四）於２０１４年１２月３１日，集團持現金６１６﹒５３億元，淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以
淨資產）為５﹒４１％，較２０１３年底下降２５﹒３個百分點。
－ ２０１３年度，集團營業額上升３１﹒６％至１２７４﹒５４億元（人民幣；下同），股東應佔溢利上升
２０﹒５％至１５１﹒１９億元。年內業務概況如下：
（一）房地產開發：
１﹒北京區域：收入上升２﹒１％至３４１﹒６１億元，分部溢利下跌３７﹒６％至４２﹒８１億元。
合同銷售額上升２２﹒７％至４５４﹒０１億元，合同銷售面積上升１７﹒２％至４０﹒５４萬平
方米，合同平均售價上升４﹒８％至每平方米１１﹐１９８元；
２﹒廣深區域：收入上升５３﹒３％至４４４﹒８７億元，分部溢利上升５２﹒７％至９８﹒１４億元
。合同銷售額上升１１﹒９％至５２３﹒８５億元，合同銷售面積上升４﹒１％至４２﹒９９萬平
方米，合同平均售價上升７﹒５％至每平方米１２﹐１８６元；
３﹒上海區域：營業額上升２９﹒８％至２８４﹒３７億元，分部溢利下跌８﹒４％至４１﹒６４億元
。合同銷售額上升３９﹒７％至４６０﹒４６億元，合同銷售面積上升３２﹒９％至３３﹒９７萬
平方米，合同平均售價上升５﹒１％至每平方米１３﹐５５５元；
４﹒成都區域：營業額上升５０﹒５％至２６３﹒６７億元，分部溢利上升４９﹒４％至５２﹒２億元
。合同銷售額上升１０﹒８％至２７１﹒０４億元，合同銷售面積上升１２％至３１﹒４９萬平方
米，合同平均售價下跌１％至每平方米８６０８元；
（二）物業管理：營業額上升５３﹒６％至１４﹒９７億元，分部溢利上升７７﹒２％至２﹒６７億元；
（三）於２０１３年１２月３１日，集團持有現金及現金等價物４３０﹒０４億元，銀行貸款及借款合共
６９３﹒０７億元；流動比率１﹒３４倍（２０１３年：１﹒４倍），資本負債率（負債淨額除以權益
總額計算）為３０﹒７％（２０１２年２３﹒５％）。
發展概覽
－ 於２０１４年６月，集團業務發展策略概述如下：
（一）將鞏固並持續擴大已建立業務的核心城市市場份額以及繼續發掘香港、新加坡及美國等海外市場的商機
；
（二）採取靈活的經營策略，保持項目快速周轉，並將繼續擴大輔助服務及挖掘商機（如養老社區），以滿足
不斷增加的客戶需求；及
（三）繼續提倡住宅工業化和綠色建築（如採用預製技術），履行企業社會責任。
－ ２０１４年９月，集團以１６﹒５１億元人民幣減持上海萬獅置業９０％權益至１０％，該公司主要從事開發
與經營位於上海虹橋商務區的寫字樓物業，建築面積１１萬平方米；預期出售事項將帶來２﹒１６億元人民幣
收益。
－ ２０１５年１０月，集團以每股＄２﹒２，認購綠景中國地產（０００９５）３億股，佔其經擴大後已發行股
本１７﹒８１％。
－ ２０１６年６月，集團擬以４５６﹒１３億元人民幣向深圳地鐵集團收購深圳地鐵前海國際發展全部權益，代
價擬以每股１５﹒８８元人民幣，發行２８﹒７２億股Ａ股支付，佔經擴大後已發行股本２０﹒６５％。該公
司主要從事開發、建設及運營位於深圳的綜合物業項目，建築面積１８１﹒１萬平方米。深圳市地鐵集團將成
為集團最大股東。１２月，由於集團與部分主要股東未能就收購事項達成共識，集團決定終止收購事項。
－ ２０１６年８月，中國恆大（０３３３３）以１４５﹒７億元人民幣收購集團７﹒５３億股Ａ股，佔已發行股
本６﹒８２％。１１月，中國恆大以２１７億元人民幣增持集團８﹒０１億股Ａ股，持有集團權益增至
１４﹒０７％。
－ 同月，集團出資５﹒８３億美元（約４５﹒４億港元）成立合營企業Ｖａｎｋｅ Ｒａｉｎｂｏｗ，其中
２６﹒１４％權益由集團全資持有，餘下７３﹒８６％權益則由集團持４０％至５０％之附屬公司持有。合營
企業將以１９﹒２８億美元（約１５０﹒３億港元）收購印力集團控股９６﹒５５％，印力集團控股主要於中
國從事及營運商業物業。
－ ２０１７年１月，主要股東華潤股份以每股２２元人民幣，出售集團全部１６﹒９億股Ａ股予深圳市地鐵集團
，佔已發行股本１５﹒３％。
－ ２０１７年６月，主要股東中國恆大（０３３３３）以２９２億元人民幣（相等於每股１８﹒８元人民幣）出
售集團全部１５﹒５３億股Ａ股予另一主要股東深圳市地鐵集團，佔集團已發行股本１４﹒０７％。完成後，
深圳市地鐵集團持有集團權益由１５﹒３１％增至２９﹒３８％，成為集團第一大股東。
－ 同月，集團以５５１億元人民幣投得廣東省信託房產開發公司及廣州房地產分公司全部權益連若干債權人權益
。該等公司主要持有位於廣州的１６塊土地，預計總建築面積約２１１萬平方米，將用作開發住宅物業、商用
物業、酒店及辦公樓。
－ ２０１７年７月，集團擬透過持２１﹒４％權益之財團，以每股３﹒３８新加坡元向Ｇｌｏｂａｌ
Ｌｏｇｉｓｔｉｃ Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ（ＧＬＰ）提出私有化收購要約。ＧＬＰ於新加坡交易所上市，其
主要在中國、日本、美國和巴西等地擁有及管理共５５００萬平方米物流設施組合，其亦是全球房地產基金管
理人之一，在管資產約３９０億美元。２０１８年１月，財團就收購ＧＬＰ的總出資額確認為２４﹒５４億美
元（約１９１﹒４５億港元）。
－ ２０２０年６月，集團以７０﹒４億元人民幣（約７７﹒１億港元）減持全資附屬公司廣州市萬溪企業管理
５０％權益。該公司主要從事企業管理服務、企業總部管理、投資諮詢服務、物業管理及房屋租賃。完成後，
集團持有廣州市萬溪企業管理權益將減至５０％，其不再作為集團附屬公司入帳。
－ ２０２１年１２月，集團以２７﹒８８億元人民幣（約３４億港元）向深圳國際（００１５２）收購深圳市深
國際聯合置地３５﹒７％權益。該公司主要持有及開發位於深圳的城市更新項目。完成後，集團持有該公司權
由３０％增至６５﹒７％。
－ ２０２２年６月，集團出資２３億元人民幣（約２７億港元）認購深圳市四達實業發展８％權益。完成後，深
圳市四達實業發展將由集團及綠景中國地產（０００９５）旗下附屬公司分別持有８％及９２％權益。深圳市
四達實業發展主要從事持有及營運位於深圳的城市更新項目，計容建築面積３５８萬平方米。
－ ２０２２年９月，集團分拆萬物雲（０２６０２）以Ｈ股形式於香港聯交所主板上市，其主要從事物業管理、
設施管理及智慧城市綜合服務。
－ ２０２４年３月，集團建議分拆三個倉儲物流園項目（集團持８１﹒６％權益）以基礎設施ＲＥＩＴ形式於深
圳交易所上市。該等項目由包括湖州德清物流園、紹興諸暨物流園及佛山南海物流園。
－ ２０２４年５月，集團透過公開掛牌方式以２２﹒３５億元人民幣出售位於深圳市南山區白石四道與深灣四路
交匯處西南側之土地全部股權，該土地面積為１﹒９萬平方米，總規劃建築面積不超過１６﹒７萬平方米，用
途為商業服務業用地及道路用地。預期出售事項錄得１７﹒８５億元人民幣虧損。
－ ２０２５年１月，集團分別以１２﹒９２億元人民幣及５８２５萬元人民幣向主要股東深圳市地鐵集團（持有
集團２７﹒１８％權益）出售紅樹灣項目全部４９％股權及該項目的管理經營公司深圳地鐵萬科投資發展全部
４９％股權。紅樹灣項目又名深灣匯雲中心項目，總可售面積４５﹒８萬平方米，包含集中商業、酒店、超甲
辦公、ＳＩＣ６５公館、商務公寓、辦公ＬＯＦＴ、商墅、街鋪八種業態。預期出售事項錄得６億元人民幣利
潤。
股本變化
－ １９９１年１月，發行２８０９萬股Ａ股於深圳證券交易所上市。
－ １９９３年５月，以每股１０﹒５３人民幣，發行４５００萬股Ｂ股於深圳證券交易所上市。
－ ２０１４年６月，轉換１３﹒１５億Ｂ股為Ｈ股，以介紹形式在香港聯交所作上市。
－ ２０１９年３月，以每股２９﹒６８港元，配售２﹒６３億股。
－ ２０２０年６月，以每股２５﹒０港元，配售３﹒１６億股Ｈ股。
股本分類
股數
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
有限制流通Ａ股 ９﹐８８１﹐５９８
無限制流通Ａ股 ９﹐７１４﹐３１４﹐９３５
Ｈ股 １﹐８９３﹐５３５﹐６６８
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
總股本 １１﹐６１７﹐７３２﹐２０１
派送紀錄
財政年度 事項 除淨╱生效日期 公布日期
（月╱年） （日╱月╱年） （日╱月╱年）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
１２╱２０２４ 不派中期息 － ３０╱０８╱２４
１２╱２０２３ 不派末期息 － ２８╱０３╱２４
１２╱２０２３ 不派中期息 － ３０╱０８╱２３
１２╱２０２２ 末期息人民幣 ０．６８ 或港元 ０．７３８６０８１４╱０７╱２３ ３０╱０３╱２３
１２╱２０２２ １６４ 股可優先認購一股萬物雲股份 ０２╱０９╱２２ ２３╱０８╱２２
１２╱２０２２ 不派中期息 － ３０╱０８╱２２
１２╱２０２１ 末期息人民幣 ０．９７６１２５，可以股代息１４╱０７╱２２ ３０╱０３╱２２
１２╱２０２１ 不派中期息 － ２７╱０８╱２１
１２╱２０２０ 末期息人民幣 １．２５，可以股代息 １３╱０７╱２１ ３０╱０３╱２１
１２╱２０２０ 不派中期息 － ２７╱０８╱２０
１２╱２０１９ 末期息人民幣 １．０１６６１３ １６╱０７╱２０ １７╱０３╱２０
１２╱２０１９ 不派中期息 － ２０╱０８╱１９
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－完－
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