－ ２０２１年度，集團營業額下跌６％至２３５﹒２７億元，股東應佔溢利增長２９﹒５％至１３１﹒９５億元
。年內，集團業務概況如下：
（一）若不包括集團應佔由附屬公司、聯營公司及合營企業所持投資物業及發展中投資物業之公允價值變動，
集團股東應佔基礎盈利減少８﹒６％至１３６﹒２４億元；
（二）物業發展：營業額下跌２１﹒１％至１２６﹒３億元，佔總營業額５３﹒７％，分部溢利減少
４５﹒９％至４６﹒７９億元；
１﹒香港：營業額增加２３﹒６％至１０８﹒０５億元，分部溢利減少４９﹒６％至３９﹒２億元。於
２０２１年１２月３１日，集團於香港擁有土地儲備２５４０萬平方呎；集團已購入全部或八成以
上業權之市區舊樓重建項目預計可提供自佔樓面面積合共３８５萬平方呎；以及持有４４９０萬平
方呎新界土地儲備；
２﹒中國內地：營業額減少２％至１８﹒２５億元，分部溢利下跌１２﹒２％至７﹒５９億元。於
２０２１年１２月３１日，集團除有自佔樓面面積１２０萬平方呎之存貨外，於２０個城市另有可
供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積３５７０萬平方呎，當中７３％可發展為住宅物業；
（三）物業租賃：營業額上升１２﹒６％至６５﹒０５億元，佔總營業額２７﹒６％，分部溢利增長８﹒９％
至４５﹒０７億元；
１﹒香港：營業額增加１２％至４４﹒６２億元，分部溢利上升８﹒６％至２９﹒２８億元。年內，集
團在香港之應佔租金總收入（包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司貢獻）下跌４％至
６５﹒３４億元，應佔稅前租金淨收入（包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻）下
跌９％至４５﹒５６億元。當中集團持有４０﹒７７％應佔權益之國際金融中心項目，於年內所貢
獻之自佔租金總收入下跌８％至１８﹒１８億元。於２０２１年１２月３１日，集團平均出租率為
９５％，在香港擁有已建成之自佔收租物業樓面面積９７０萬平方呎，持有８３００個自佔泊車位
；
２﹒中國內地：營業額上升１４％至２０﹒４３億元，分部溢利增長９﹒５％至１５﹒７９億元。年內
，集團應佔租金總收入增加１５％至２０﹒９７億元，應佔稅前租金淨收入上升１１％至
１６﹒２６億元。於２０２１年１２月３１日，集團在內地擁有８１０萬平方呎之自佔已建成收租
物業組合；
（四）百貨業務：營業額減少２﹒５％至１７﹒９１億元，分部溢利下降１７％至２億元；
（五）其他業務：營業額上升８６﹒２％至２６﹒０１億元，分部溢利增加１倍至９﹒９５億元；
（六）集團聯營公司香港中華煤氣（００００３）股東應佔稅後溢利下跌１６﹒５％至５０﹒１７億元；香港
小輪（０００５０）除稅後綜合溢利增加３﹒５倍至１﹒１８億元；美麗華（０００７１）股東應佔基
礎溢利下跌６﹒８％至４﹒２３億元；
（七）於２０２１年１２月３１日，集團之現金及銀行結餘為１０９﹒４７億元，債務總額為１０２９﹒１５
億元，借貸比率（債務淨額及股東權益計算）為２７﹒５％（２０２０年１２月３１日：２５﹒６％）
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