－ ２０２１年度，集團營業額下跌５７﹒３％至１３億元，業績轉盈為虧，錄得股東應佔虧損３５﹒１５億元。
年內業務概況如下：
（一）年內，集團錄得投資物業之公平值變動虧損１３﹒７７億元。如撇除主要非現金項目虧損淨額
１３﹒９６億元，集團核心溢利下跌４﹒９％至２１﹒１９億元；整體毛利減少６５﹒６％至
１０﹒１７億元，毛利率下跌１９﹒１個百分點至７８﹒３％；。收入下降主要由於來自恒大股份之股
息收入減少所致；
（二）物業發展：錄得營業額２﹒３６億元，分部溢利為１７８０萬元；
（三）物業租賃：租金收入總額下降１２﹒３％至３﹒２７億元；
１﹒零售：營業額增長７﹒２％至７６５４萬元，分部溢利上升４﹒１％至６３０４萬元；
２﹒非零售：營業額下降１７％至２﹒５１億元，分部溢利減少１２﹒７％至２﹒２８億元；
（四）通過其他全面收益以反映公平值之上市股本投資：營業額下跌９２％至１﹒５７億元，分部溢利減少
９２％至１﹒５７億元；
（五）通過損益以反映公平值之投資及財資產品：營業額下降１８％至５﹒１１億元，業績轉盈為虧，錄得分
部虧損２１﹒３８億元；
（六）非上市投資、投資控股及經紀服務：營業額下跌４８﹒６％至６３３萬元，分部溢利上升４９﹒８％至
２０４４萬元；
（七）於２０２１年１２月３１日，集團之定期存款、銀行結餘及現金為２４﹒８億元，銀行借貸為
５４﹒５６億元及租賃負債５９７０萬元，債務總額與股本權益比率（包括租賃負債）為３８﹒３％（
２０２０年：２５﹒７％），而債務淨額與股本權益比率（包括租賃負債）為１９﹒２％（２０２０年
：１９％）。
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